Portefeuille de murs
Un portefeuille de murs est un ensemble de locaux commerciaux détenus par un même investisseur, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés, et gérés, évalués ou cédés comme un tout.
Comment ça marche
Un portefeuille se construit par acquisitions successives ou s'achète déjà constitué. Son intérêt premier est la mutualisation : la vacance d'une boutique ou la défaillance d'un locataire pèse moins lorsque les loyers proviennent de plusieurs adresses, plusieurs activités et plusieurs signatures locatives.
Son analyse se fait à deux niveaux. Actif par actif : emplacement, bail, loyer comparé à la valeur locative, échéances. Puis globalement : dispersion des échéances de baux, concentration sur un secteur d'activité ou sur un même locataire, part des loyers représentée par les principaux preneurs.
La valeur d'ensemble n'est pas toujours la somme des valeurs unitaires. Un acquéreur institutionnel peut payer une prime pour un volume qu'il ne pourrait pas reconstituer seul. À l'inverse, un portefeuille qui mélange bons et mauvais actifs subit une décote, parce que l'acheteur prend tout ou rien.
Ce que ça change pour vous
Pour un propriétaire qui veut vendre, deux voies s'opposent : la cession en bloc, rapide et avec un seul interlocuteur, ou la vente à la découpe, plus longue mais souvent mieux valorisée. Le choix dépend du calendrier, de la fiscalité et de la qualité inégale des lots.
La cession en bloc peut porter sur les immeubles eux-mêmes ou sur les parts de la société qui les détient. La cession de titres change la fiscalité, les frais et l'étendue de l'audit, puisque l'acquéreur reprend aussi le passif de la société.
Pour les locataires, la loi exclut du droit de préférence certaines cessions globales, notamment la cession unique de plusieurs locaux. Vendre un portefeuille en bloc évite donc en principe la purge de ce droit local par local.
À ne pas confondre avec
La foncière : c'est une société dont l'activité est de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Elle possède un portefeuille, elle n'en est pas un.
La SCPI : les épargnants y détiennent des parts d'un patrimoine géré par une société de gestion, sans propriété directe des locaux.
Questions fréquentes
À partir de combien de locaux parle-t-on de portefeuille ? Il n'existe aucun seuil légal. Le terme désigne un ensemble d'actifs géré et analysé globalement, qu'il compte quelques boutiques ou plusieurs dizaines.
Comment évalue-t-on un portefeuille ? Chaque local est évalué individuellement, le plus souvent par capitalisation du loyer pour les murs loués. On corrige ensuite la somme obtenue selon la concentration des risques, la qualité d'ensemble et la profondeur de la demande pour une acquisition de cette taille.
Vaut-il mieux vendre les murs ou la société qui les détient ? Cela dépend de la fiscalité du vendeur, de l'historique de la société et de ce que l'acquéreur accepte de reprendre. Les deux options se comparent chiffres en main avec un conseil.