Droit de préférence du locataire
Le droit de préférence du locataire est le droit, reconnu au locataire d'un local à usage commercial ou artisanal, d'être informé en priorité de la vente envisagée de ce local et de l'acquérir aux prix et conditions proposés, avant tout autre acheteur.
Comment ça marche
Il a été créé par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, à l'article L145-46-1 du Code de commerce. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a précisé les locaux concernés, pour les ventes intervenant après sa promulgation : le local commercial est celui destiné à titre principal au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de service à caractère commercial, réserves et emplacements attenants compris, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ; le local artisanal est celui destiné à titre principal à une activité artisanale figurant sur une liste fixée par décret, à l'exclusion des entrepôts.
Le propriétaire qui envisage de vendre doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification indique le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité, et vaut offre de vente.
Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception pour accepter. S'il accepte, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse, porté à quatre mois s'il indique recourir à un prêt. Passé ce délai, son acceptation est sans effet.
Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux, le locataire doit recevoir une nouvelle notification, qui ouvre un nouveau délai d'un mois. Le notaire y procède si le propriétaire ne l'a pas fait, à peine de nullité de la vente.
La loi exclut plusieurs opérations : la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d'un local au copropriétaire d'un ensemble commercial, la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint du propriétaire, à un ascendant ou à un descendant du propriétaire ou de son conjoint, et la vente réalisée en application du droit de préemption prévu aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du Code de l'urbanisme, ou l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L213-11 de ce code.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, c'est l'occasion d'acheter ses murs sans concurrence. Les délais sont courts : préparez votre financement dès l'annonce, et mentionnez le recours au prêt dans votre réponse pour bénéficier du délai allongé.
Pour un propriétaire, la notification doit précéder la signature avec un tiers. Une vente conclue en méconnaissance du droit de préférence encourt la nullité. Le compromis de vente doit en tenir compte, et l'audit d'acquisition d'un acheteur de murs occupés vérifie cette purge.
À ne pas confondre avec
Le droit de préemption commercial bénéficie à la commune, pas au locataire. Un pacte de préférence est contractuel, ce droit est légal.
Questions fréquentes
Mon propriétaire vend tout l'immeuble, suis-je prioritaire ? Non. La cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux fait partie des exceptions prévues par la loi. Le droit ne joue pas dans ce cas.
Combien de temps ai-je pour trouver le financement ? Vous avez un mois pour accepter l'offre, puis deux mois pour signer la vente. Ce second délai passe à quatre mois si vous indiquez dans votre acceptation que vous recourez à un prêt.