Compromis de vente
Le compromis de vente est l'avant-contrat par lequel le vendeur et l'acquéreur de murs commerciaux s'engagent réciproquement, l'un à vendre et l'autre à acheter, à un prix convenu et sous des conditions suspensives, dans l'attente de l'acte authentique signé chez le notaire.
Comment ça marche
Juridiquement, le compromis est une promesse synallagmatique de vente. Selon l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. L'acte authentique réitère cet accord, organise le transfert de propriété et permet la publication au service de la publicité foncière.
Signé sous seing privé ou devant notaire, il comprend la désignation du bien (lots de copropriété, surfaces), le prix, la situation locative pour des murs occupés (bail, loyer, charges, identité du locataire), les conditions suspensives, la date limite de signature de l'acte, les diagnostics techniques annexés et la somme versée par l'acquéreur, le plus souvent conservée par le notaire.
Plusieurs droits de tiers se purgent pendant cette période : le droit de préemption de la commune lorsque le bien s'y trouve soumis, et pour un local loué, le droit de préférence du locataire, qui connaît des exceptions.
Le délai de rétractation prévu par le Code de la construction et de l'habitation vise l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation. Pour un local à usage exclusivement commercial, l'acquéreur ne bénéficie pas de ce délai : il est engagé dès la signature. Un lot mixte, comprenant une partie habitation, doit être examiné au cas par cas avec le notaire.
Ce que ça change pour vous
Pour l'investisseur, tout ce qui conditionne l'achat doit figurer dans le compromis : montant et caractéristiques du prêt recherché, remise du bail et des derniers avis de taxe foncière, absence de travaux votés en copropriété, régularité de l'usage commercial. Les frais d'acquisition se calculent dès ce stade.
Pour le vendeur, le compromis fige le prix mais pas encore le paiement. Les pièces réclamées par le notaire doivent être fournies sans délai.
Questions fréquentes
Puis-je me rétracter après avoir signé un compromis pour des murs commerciaux ? Pas au titre du délai légal de rétractation, qui concerne les immeubles à usage d'habitation. Vous ne pouvez sortir du compromis que si une condition suspensive ne se réalise pas ou si le contrat prévoit une faculté de dédit.
Combien faut-il verser à la signature ? Aucun montant n'est fixé par la loi pour une vente de murs commerciaux : il se négocie. La somme est restituée si une condition suspensive défaille sans faute de l'acquéreur, et peut rester acquise au vendeur, selon la clause prévue, si l'acquéreur refuse de signer sans motif.
Compromis ou promesse unilatérale ? Le compromis engage les deux parties. La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur et laisse une option à l'acquéreur, ce qui peut être assorti d'une indemnité d'immobilisation.