Frais d'acquisition des murs commerciaux
Les frais d'acquisition des murs commerciaux sont l'ensemble des sommes que l'acquéreur paie en plus du prix du local : impôts et taxes liés à la mutation, rémunération et débours du notaire, honoraires d'intermédiaire mis à sa charge et frais liés au financement.
Comment ça marche
Ce que l'on appelle couramment « frais de notaire » est composé en majorité d'impôts. Le notaire les collecte et les reverse à l'État et aux collectivités. Sa propre rémunération, les émoluments, obéit à un tarif réglementé, auquel s'ajoutent les débours (documents d'urbanisme, état hypothécaire, formalités).
La nature des droits dépend du régime de TVA de la vente. Un local achevé depuis plus de cinq ans vendu sans TVA supporte les droits de mutation de droit commun. Une vente soumise à la TVA, obligatoirement ou sur option, supporte la TVA et des droits réduits. Le régime est donc à déterminer avant de calculer quoi que ce soit : voir la fiche TVA sur cession de murs. Des régimes particuliers existent, par exemple pour les professionnels qui achètent en vue de revendre.
S'ajoutent, selon le dossier : les honoraires de transaction lorsque le mandat les met à la charge de l'acquéreur, les frais de garantie du prêt (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, caution d'un organisme), les frais de dossier bancaires et, le cas échéant, un audit technique.
Ce que ça change pour vous
Pour un investisseur, les frais d'acquisition font partie du prix de revient. Le rendement net se calcule sur le prix frais inclus, dit « acte en main ». Une annonce qui affiche un rendement sur le prix hors frais surestime la rentabilité.
Leur traitement fiscal dépend du mode de détention. Selon que les murs sont détenus en direct, en SCI à l'IR ou en société à l'IS, ils sont intégrés au prix de revient ou déduits selon des règles différentes, à valider avec un expert-comptable.
À ne pas confondre avec
Les droits d'enregistrement sur cession de fonds : ils frappent la vente du fonds de commerce, pas celle du local.
Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire pour des murs commerciaux ? Le montant dépend du prix, du régime de TVA de la vente, de la localisation et des formalités. Demandez au notaire un décompte prévisionnel sur la base du prix et du régime fiscal réels dès la promesse, plutôt que d'appliquer un pourcentage entendu ailleurs.
Qui paie les honoraires de l'agence ? Celui que désigne le mandat, vendeur ou acquéreur. L'annonce doit indiquer à qui ils incombent. S'ils sont à la charge de l'acquéreur, ils entrent dans son coût d'acquisition.
Les frais sont-ils les mêmes si j'achète les parts de la SCI propriétaire ? Non. Une cession de parts obéit à d'autres droits d'enregistrement et à d'autres frais, et s'accompagne d'un audit de la société. La comparaison se fait au cas par cas.