TVA sur cession de murs
La TVA sur cession de murs est le régime de taxe sur la valeur ajoutée applicable à la vente d'un local commercial, qui dépend de l'ancienneté de l'immeuble, de la qualité du vendeur, d'une éventuelle option et de la poursuite de la location par l'acquéreur.
Comment ça marche
Le point de départ est l'âge de l'immeuble. La vente par un assujetti d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans est en principe soumise à la TVA. Au-delà de cinq ans, la vente est en principe exonérée de TVA et supporte les droits de mutation de droit commun.
Pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, le vendeur assujetti peut opter pour la taxation. Elle intéresse surtout un vendeur qui a récupéré de la TVA sur l'achat ou les travaux.
C'est là qu'intervient la régularisation. Un propriétaire qui a déduit la TVA sur l'acquisition ou sur des travaux, puis vend en exonération sans opter, peut devoir reverser une fraction de cette TVA, calculée selon le temps écoulé.
Enfin, la vente de murs loués avec des loyers soumis à la TVA peut, sous conditions, être traitée comme une transmission d'universalité de biens, lorsque l'acquéreur poursuit la location. La vente est alors dispensée de TVA, et l'acquéreur reprend à sa place les obligations de régularisation du vendeur.
Ce que ça change pour vous
Pour un vendeur, le choix du régime se prépare avant la mise en vente : historique des déductions, date d'achèvement, date des travaux importants, option du bailleur sur les loyers.
Pour un acquéreur, la question conditionne le coût réel. Un prix « TTC » n'a pas le même sens selon que vous pouvez récupérer la TVA ou non, et le régime de TVA commande le montant des frais d'acquisition. Précisez dans le compromis de vente si le prix s'entend hors taxe ou toutes taxes comprises.
En cas de transmission d'universalité, l'audit d'acquisition doit reprendre l'historique de TVA du vendeur, dont l'acquéreur hérite.
À ne pas confondre avec
La TVA sur les loyers : c'est le bailleur qui peut opter pour soumettre les loyers d'un local nu professionnel à la TVA. Cette option est distincte de celle portant sur la vente.
Questions fréquentes
Est-ce que je dois facturer la TVA si je vends mes murs ? Cela dépend de la date d'achèvement de l'immeuble, de votre qualité d'assujetti et de l'option éventuelle. Pour un local ancien vendu par un particulier non assujetti, la vente n'est pas soumise à la TVA.
J'ai récupéré la TVA à l'achat de mon local, que se passe-t-il si je le revends ? Si la vente est exonérée sans option, une partie de la TVA déduite peut devoir être reversée. L'option pour la taxation ou une transmission d'universalité peut éviter ce reversement.
L'acquéreur peut-il récupérer la TVA payée sur le prix ? Oui s'il est assujetti et affecte le local à une activité taxée, par exemple une location avec option pour la TVA.