SCI à l'IR
La SCI à l'IR est une société civile immobilière soumise au régime fiscal de droit commun des sociétés de personnes : elle ne paie pas l'impôt elle-même, et chaque associé est imposé personnellement sur la quote-part du résultat correspondant à ses droits, que cette part lui soit distribuée ou non.
Comment ça marche
Ce régime, dit de translucidité fiscale, découle de l'article 8 du Code général des impôts. Il s'applique par défaut à une SCI qui loue des locaux nus.
Le résultat est déterminé au niveau de la société. Pour les associés personnes physiques qui détiennent leurs parts dans leur patrimoine privé, il relève des revenus fonciers et s'ajoute à leurs autres revenus, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Un associé qui est lui-même une société à l'IS est imposé selon ses propres règles.
Les charges se déduisent pour leur montant réel, sauf les frais de gestion courants, retenus pour un forfait de 20 euros par local, majoré notamment des honoraires versés à un tiers pour la gestion (article 31 du CGI) : intérêts d'emprunt, taxe foncière non refacturée, assurance, travaux d'entretien et de réparation. Pour des locaux commerciaux, les dépenses d'amélioration ne sont déductibles que si elles protègent le local des effets de l'amiante ou facilitent l'accueil des personnes handicapées. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles, et l'immeuble ne s'amortit pas. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (article 156 du CGI) ; le surplus, et la part du déficit due aux intérêts d'emprunt, s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention.
Ce que ça change pour vous
Le point de vigilance est le décalage entre impôt et trésorerie. Si la SCI affecte les loyers au remboursement du capital emprunté, les associés sont imposés sur un résultat qu'ils ne perçoivent pas : l'impôt se paie sur leur épargne personnelle et pèse sur le cash-flow réel de l'opération.
La SCI à l'IR convient à une détention longue avec une revente envisagée, et à une transmission progressive, par donation de parts ou démembrement.
Pour un commerçant qui loue ses murs à sa propre société, le loyer est une charge pour l'exploitation et un revenu foncier pour lui, à fixer en cohérence avec la valeur locative.
À ne pas confondre avec
La SCI à l'IS, qui amortit l'immeuble et dont les associés ne sont imposés que sur les sommes distribuées.
Questions fréquentes
Je suis imposé sur des loyers que je n'ai pas touchés, est-ce normal ? Oui. En SCI à l'IR, chaque associé est imposé sur sa part du résultat, que la société la distribue ou la conserve pour rembourser son crédit.
Est-ce que je peux amortir les murs ? Non. Les revenus fonciers ne permettent pas d'amortir l'immeuble. L'amortissement suppose une SCI à l'IS ou un autre régime d'entreprise.
Une SCI à l'IR peut-elle passer à l'IS ? Oui, par une option. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, elle devient irrévocable, et une société qui y a renoncé ne peut plus opter de nouveau (article 239 du CGI). Ses conséquences fiscales, notamment sur la plus-value future, sont à chiffrer avant de décider.