Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est la séparation de la pleine propriété d'un bien entre deux titulaires : l'usufruitier, qui peut utiliser le bien et en percevoir les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient le droit d'en disposer et retrouve la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Comment ça marche
L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance. Appliqué à des murs occupés, l'usufruitier encaisse les loyers et le nu-propriétaire attend.
L'usufruit peut être viager, attaché à la vie de l'usufruitier, ou temporaire, fixé pour une durée convenue. À son terme, il s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans nouvelle acquisition.
Le démembrement naît de trois sources principales : une succession ou une donation (le parent donne la nue-propriété et garde l'usufruit), une acquisition démembrée (deux acheteurs financent chacun une part du prix), ou la cession d'un usufruit temporaire à une société.
La répartition des dépenses suit le Code civil : l'usufruitier supporte les réparations d'entretien, les grosses réparations restent au nu-propriétaire (articles 605 et 606), sauf aménagement entre eux.
Ce que ça change pour vous
Pour un locataire commerçant, le point clé est la signature du bail. L'article 595 du Code civil interdit à l'usufruitier de consentir seul un bail sur un immeuble à usage commercial : le nu-propriétaire doit y concourir. Un bail commercial signé par l'usufruitier seul est fragile, et son renouvellement aussi.
Pour un investisseur, acheter la nue-propriété de murs commerciaux revient à payer moins cher un bien dont on ne touche pas les loyers pendant la durée de l'usufruit. Le montage se combine souvent avec une SCI à l'IR ou une SCI à l'IS. Sa fiscalité (valeur fiscale de chaque droit, cession temporaire d'usufruit, revente) doit être validée par un conseil avant de signer.
À ne pas confondre avec
L'indivision : plusieurs personnes détiennent ensemble le même droit, alors que dans le démembrement chacun détient un droit différent.
Le droit d'usage et d'habitation : il est plus restreint que l'usufruit et ne permet pas de louer.
Questions fréquentes
Qui signe le bail commercial quand les murs sont démembrés ? L'usufruitier et le nu-propriétaire ensemble. Si le nu-propriétaire refuse, l'usufruitier peut demander au juge l'autorisation de conclure seul. Un bail signé sans l'un ni l'autre de ces accords expose à une contestation.
Qui paie le remplacement de la toiture ? En principe le nu-propriétaire, car il s'agit d'une grosse réparation au sens du Code civil. L'entretien courant incombe à l'usufruitier. Un acte peut prévoir une autre répartition entre eux.
Que devient le bail à la fin de l'usufruit ? Le bail régulièrement consenti continue de produire ses effets à l'égard du nouveau plein propriétaire. C'est une raison de plus pour que le nu-propriétaire ait signé le bail dès l'origine.