SCI à l'IS
La SCI à l'IS est une société civile immobilière qui a opté pour l'impôt sur les sociétés, de sorte que ses bénéfices sont imposés au niveau de la société, selon les règles applicables aux entreprises, et non directement entre les mains de ses associés.
Comment ça marche
Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu. L'assujettissement à l'impôt sur les sociétés résulte d'une option, en principe définitive, sous réserve d'une faculté de renonciation encadrée dans le temps. Une SCI qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée habituelle, peut aussi y être soumise sans l'avoir choisi.
Le résultat se calcule comme celui d'une entreprise : loyers encaissés, moins les charges, les intérêts d'emprunt et les amortissements. L'immeuble s'amortit sur sa durée d'utilisation, à l'exception du terrain, qui ne s'amortit pas. L'amortissement réduit le bénéfice imposable sans aucune sortie d'argent.
Les associés ne sont pas imposés tant que la société conserve ses bénéfices. Ils le sont lorsqu'ils perçoivent des dividendes, selon le régime des revenus de capitaux mobiliers.
À la revente, la plus-value se calcule par rapport à la valeur nette comptable, c'est-à-dire après déduction des amortissements pratiqués. Elle est donc plus élevée qu'en détention privée, ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention et entre dans le résultat de la société. Sa distribution aux associés est ensuite imposée à son tour.
La société tient une comptabilité commerciale et dépose une liasse fiscale chaque année.
Ce que ça change pour vous
Pour un investisseur en murs commerciaux, la SCI à l'IS convient à une logique de capitalisation : revenus conservés dans la société, remboursement des emprunts, acquisitions successives. Elle convient moins à qui veut distribuer tous les loyers ou revendre après une longue détention.
Pour un commerçant qui détient ses murs par une SCI et les loue à sa société d'exploitation, le choix se modélise sur toute la durée prévue, revente comprise, avec un expert-comptable.
À ne pas confondre avec
La SCI à l'IR, où chaque associé est imposé directement sur sa part du résultat, sans amortissement de l'immeuble.
Questions fréquentes
Pourquoi dit-on que l'amortissement se paie à la revente ? Parce que chaque amortissement réduit la valeur nette comptable de l'immeuble. Plus la société a amorti, plus l'écart avec le prix de vente est grand, et plus la plus-value imposable est élevée.
Est-ce que je peux revenir à l'impôt sur le revenu ? L'option est en principe définitive. Une renonciation n'est possible que dans un délai limité après l'option, selon les conditions prévues par la loi : faites-les vérifier avant d'opter.
Les associés paient-ils l'impôt sur les loyers ? Non directement. La société paie l'impôt sur son bénéfice, et les associés ne sont imposés que sur les sommes qui leur sont distribuées.