Plus-value immobilière
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition corrigé, et imposé selon un régime qui dépend de la personne qui détient le bien.
Comment ça marche
Trois régimes coexistent pour des murs commerciaux.
Le régime des particuliers vise les murs détenus en direct dans le patrimoine privé ou par une SCI à l'IR. Le gain se calcule sur le prix d'acquisition majoré, sous conditions, des frais d'acquisition et de certains travaux. Il bénéficie d'abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération complète après une durée de détention longue. Les abattements ne suivent pas le même rythme pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le notaire calcule et verse l'impôt au moment de la vente, et une taxe supplémentaire peut s'appliquer aux plus-values importantes.
Le régime des sociétés à l'impôt sur les sociétés vise notamment la SCI à l'IS. Le gain se calcule par rapport à la valeur nette comptable, donc après déduction des amortissements pratiqués. Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention, et le gain entre dans le résultat imposable de la société.
Le régime professionnel vise les murs inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle. Il relève de la plus-value professionnelle, avec ses propres régimes d'exonération.
Ce que ça change pour vous
Pour un investisseur, la fiscalité de sortie se décide à l'entrée. Le choix entre détention directe, SCI à l'IR et SCI à l'IS modifie l'impôt à la revente, parfois plus que le rendement annuel. L'amortissement qui allège l'impôt pendant la détention en société à l'IS augmente la plus-value taxable à la revente.
Pour un vendeur, faites chiffrer l'impôt avant de fixer un prix net vendeur.
Les taux, les abattements et les prélèvements sociaux évoluent avec les lois de finances : vérifiez les règles en vigueur à la date de la vente.
À ne pas confondre avec
La plus-value professionnelle : elle concerne les actifs d'une entreprise, dont un fonds de commerce ou des murs inscrits au bilan d'une entreprise individuelle.
Questions fréquentes
Est-ce que je paie un impôt si je revends mes murs commerciaux ? Oui si vous réalisez un gain et qu'aucune exonération ne s'applique. L'exonération propre à la résidence principale ne concerne pas un local commercial.
Qui déclare et paie la plus-value lors de la vente ? Pour un particulier ou une SCI à l'IR, le notaire établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente. Pour une société à l'IS, la plus-value est intégrée à sa déclaration de résultat.
Les travaux réalisés dans le local réduisent-ils la plus-value ? Sous le régime des particuliers, certains travaux peuvent majorer le prix d'acquisition s'ils n'ont pas déjà été déduits des revenus et s'ils sont justifiés. Les travaux d'entretien déduits des loyers ne peuvent pas être comptés deux fois.