Cash-flow
Le cash-flow d'un investissement immobilier est la différence, sur une période donnée, entre les sommes réellement encaissées (loyers et charges refacturées) et les sommes réellement décaissées (échéances de crédit en capital et intérêts, charges et taxes non récupérables, travaux, assurance, gestion, impôts).
Comment ça marche
Le cash-flow peut être positif (le bien dégage de la trésorerie), nul (il s'autofinance) ou négatif (l'investisseur complète chaque mois). Il se calcule avant ou après impôt, et les deux chiffres doivent être distingués.
Le calcul se lit de haut en bas : on part du loyer encaissé sur l'année, on retire les charges non récupérables, puis les échéances de crédit (capital et intérêts). Le solde est le cash-flow avant impôt. S'il est positif, le bien finance son propre crédit ; s'il est négatif, l'investisseur complète chaque mois de sa poche.
Le cash-flow n'est pas le rendement. Le rendement net rapporte le revenu au prix, sans tenir compte du financement. Le cash-flow, lui, dépend directement de l'apport, de la durée et du taux du crédit : un même bien peut produire un cash-flow positif avec un crédit long et négatif avec un crédit court.
Le cash-flow n'est pas non plus le résultat fiscal. Le remboursement du capital emprunté est une sortie d'argent, mais pas une charge déductible. À l'inverse, l'amortissement pratiqué dans une SCI à l'IS réduit le résultat imposable sans sortie d'argent. Une société peut donc payer de l'impôt avec un cash-flow négatif, ou afficher une perte avec un cash-flow positif.
Ce que ça change pour vous
Pour un investisseur en murs occupés, le cash-flow mesure la capacité du bien à se porter seul. La banque le regarde, et il détermine l'effort d'épargne. Intégrez la vacance, les impayés et les grosses réparations.
Pour un commerçant qui achète ses murs par une société et les loue à sa propre entreprise, le cash-flow de la société propriétaire dépend du loyer fixé. Ce loyer doit rester cohérent avec la valeur locative, pour des raisons juridiques et fiscales.
À ne pas confondre avec
L'effet de levier mesure l'impact de la dette sur la rentabilité des fonds propres, pas la trésorerie mensuelle.
Questions fréquentes
Un cash-flow négatif signifie-t-il un mauvais investissement ? Pas forcément. Une partie des échéances rembourse du capital, donc constitue un patrimoine. Mais un cash-flow négatif suppose de pouvoir le financer durablement, y compris en cas de vacance.
Faut-il intégrer l'impôt dans le calcul ? Oui pour décider. Le cash-flow après impôt varie selon le mode de détention : en direct, en SCI à l'IR ou en SCI à l'IS, l'impôt ne tombe ni au même niveau ni au même moment.
Quelle différence avec le rendement ? Le rendement décrit le bien, le cash-flow décrit votre opération.