Grosses réparations
Les grosses réparations sont les travaux qui touchent à la structure et à la solidité d'un immeuble, que l'article 606 du Code civil définit comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier.
Comment ça marche
L'article 606 a été écrit pour l'usufruit : il répartit les travaux entre le nu-propriétaire, qui supporte les grosses réparations, et l'usufruitier, tenu des réparations d'entretien. Le texte précise que toutes les autres réparations sont d'entretien.
La liste paraît fermée, mais son application est discutée. La jurisprudence rattache aux grosses réparations les travaux qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ce qui laisse place à débat pour le ravalement, les canalisations ou certains équipements. La qualification se tranche au cas par cas, devis et rapport technique en main.
Le bail commercial reprend cette notion. Pendant longtemps, les parties pouvaient les mettre à la charge du locataire. Le décret du 3 novembre 2014 l'interdit désormais, honoraires compris, pour les baux conclus ou renouvelés depuis sa publication le 5 novembre 2014 (article R145-35 du Code de commerce).
Ce que ça change pour vous
Pour un investisseur, les grosses réparations restent une dépense du propriétaire. Elles pèsent sur le rendement net et doivent être anticipées à l'achat : état de la toiture, de la façade, de la structure, travaux votés ou envisagés en copropriété. Elles font partie des charges non récupérables.
Pour un commerçant, c'est un argument pour contester une refacturation. Demandez la nature précise des travaux avant de payer. Si votre bail est antérieur à la réforme et n'a pas été renouvelé depuis, c'est encore sa rédaction qui s'applique.
À ne pas confondre avec
Les réparations d'entretien et les réparations locatives, qui peuvent incomber au preneur. Les travaux de mise en conformité, dont une partie seulement relève des grosses réparations. La vétusté, qui désigne l'usure normale et non une catégorie de travaux.
Questions fréquentes
La réfection complète de la toiture, c'est pour qui ? Pour le bailleur : le rétablissement des couvertures entières figure dans l'article 606. Une simple réparation ponctuelle de couverture peut en revanche relever de l'entretien.
Mon bail de 2010 me fait payer les grosses réparations, est-ce valable ? Pour un bail conclu avant la réforme et jamais renouvelé depuis, la clause peut encore produire effet. Au renouvellement, l'interdiction s'applique.
En cas de démembrement, qui paie les grosses réparations ? Le Code civil les laisse en principe au nu-propriétaire, l'usufruitier supportant l'entretien. Les parties peuvent aménager cette répartition dans l'acte de démembrement.