Travaux de mise en conformité
Les travaux de mise en conformité sont les travaux nécessaires pour qu'un local commercial respecte les normes et réglementations qui lui sont applicables (sécurité incendie, accessibilité, électricité, hygiène, amiante), qu'ils soient imposés par un texte nouveau, par une décision administrative ou par l'activité exercée.
Comment ça marche
La question centrale est de savoir qui les paie. La réponse dépend de trois éléments.
Le premier est l'obligation de délivrance du bailleur, qui doit fournir un local permettant l'activité prévue au bail. En principe, les travaux prescrits par l'autorité administrative lui incombent, sauf clause expresse contraire. Une clause générale mettant « tous les travaux » à la charge du preneur est interprétée strictement par les juges.
Le deuxième est la limite fixée par le décret du 3 novembre 2014 : les travaux de mise en conformité qui relèvent des grosses réparations ne peuvent pas être imputés au locataire, quelle que soit la clause.
Le troisième est l'origine du besoin. Il faut distinguer la conformité du bâtiment (structure, façade, parties communes, amiante) de la conformité liée à l'exploitation du preneur. Un restaurant qui s'installe dans une ancienne boutique crée ses propres obligations : classement comme établissement recevant du public, extraction, règles d'hygiène. Ces travaux suivent en principe le projet du preneur, dans les termes prévus par le bail.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, dressez avant la signature la liste des règles applicables à votre activité, notamment en matière d'accessibilité et de sécurité. Demandez au bailleur les diagnostics disponibles et faites préciser par écrit qui supporte chaque catégorie de travaux.
Pour un investisseur en murs occupés, la clause travaux se lit ligne à ligne. Une mise en conformité non transférable au locataire est une dépense du propriétaire, qui réduit le rendement net et doit être provisionnée.
Questions fréquentes
L'administration impose des travaux dans ma boutique, qui paie ? En principe le bailleur, sauf clause expresse du bail qui vous les transfère, et jamais pour ce qui relève des grosses réparations dans les baux soumis au décret de 2014. La nature exacte des travaux prescrits décide de la réponse.
Mon bail dit que tous les travaux sont à ma charge, est-ce valable ? La clause est lue de façon restrictive. Elle ne suffit pas toujours à vous faire supporter les travaux imposés par l'administration, et elle ne peut pas porter sur les grosses réparations.
Ma nouvelle activité exige une extraction, le bailleur doit-il la financer ? Non en principe : ces travaux découlent de votre projet d'exploitation. Ils supposent en revanche l'accord du bailleur, et souvent celui de la copropriété.