Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Restaurant japonais sushi à vendre Paris 3ème arrondissement : Haut-Marais, Arts et Métiers, Temple (page 9)

Le 3ème arrondissement de Paris impose pour la reprise d’un restaurant japonais ou d’un sushi bar une réflexion d’une nature très différente de celle que requièrent les deux arrondissements précédemment analysés dans cette série. Ni la logique du flux touristique institutionnel du 1er, ni la régularité mécanique de la clientèle tech du 2ème ne s’appliquent ici dans le 3ème arrondissement, la cuisine japonaise est abordée comme une expression culturelle à part entière dont la légitimité se mesure non pas à la fréquentation touristique ou à la densité de bureaux mais à la cohérence avec une identité gastronomique et esthétique très précisément définie. Le Haut-Marais est aujourd’hui l’un des rares quartiers parisiens dont les habitants et les visiteurs perçoivent la cuisine japonaise non pas comme une cuisine exotique mais comme une cuisine familière et quotidienne une réalité qui tient à la forte présence de la communauté japonaise dans et autour du quartier, à la densité de galeries d’art dont l’esthétique minimaliste entre en résonance naturelle avec celle de la cuisine japonaise, et à une clientèle internationale qui consomme de la cuisine japonaise de qualité dans ses villes d’origine et qui l’apprécie d’autant plus qu’elle retrouve à Paris des standards comparables. Cette familiarité culturelle avec la cuisine japonaise génère dans le 3ème une demande d’authenticité et de sophistication culinaire d’un niveau que le marché parisien ordinaire des sushis et restaurants japonais ne peut pas satisfaire et que Point de Vente vous aide à identifier parmi les établissements disponibles à la reprise.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre un restaurant japonais ou sushi bar dans le 3ème arrondissement

Une clientèle internationale du Haut-Marais dont les références culinaires japonaises sont d'un niveau très élevé : les visiteurs du Haut-Marais acheteurs de mode internationaux, galeristes, créatifs venus du monde entier ont souvent fréquenté les meilleurs restaurants japonais de Tokyo, New York ou Londres et arrivent dans le 3ème avec des attentes d'authenticité que les établissements dont la cuisine japonaise est approximative ou standardisée ne peuvent pas satisfaire une exigence qui élimine rapidement les concepts peu rigoureux mais qui récompense de façon spectaculaire les établissements dont l'authenticité est irréprochable
Une affinité esthétique naturelle entre le minimalisme japonais et l'identité du Haut-Marais : dans un arrondissement dont les galeries d'art contemporain, les showrooms de mode et les appartements des résidents les plus aisés partagent une esthétique épurée et minimaliste, les restaurants japonais dont le design intérieur reflète cette même philosophie visuelle sobriété des matériaux, soin du détail, espace bien proportionné bénéficient d'une cohérence esthétique avec leur environnement qui renforce leur légitimité commerciale auprès d'une clientèle très sensible à la cohérence entre le cadre et la cuisine
Des pics de fréquentation liés aux fashion weeks d'une intensité incomparable : pendant les fashion weeks parisiennes, les restaurants japonais du 3ème voient affluer une clientèle d'acheteurs de mode et de journalistes internationaux dont la consommation gastronomique est à la hauteur de leurs budgets professionnels des déjeuners d'affaires et des dîners de groupe dont les tickets moyens sont significativement supérieurs à ceux de la clientèle habituelle et qui peuvent représenter une fraction importante du chiffre d'affaires mensuel pendant ces périodes
Une rareté des opportunités de reprise liée à la longévité des exploitations réussies dans le 3ème : les restaurants japonais qui réussissent dans le Haut-Marais s'y installent durablement leurs exploitants, conscients de la valeur de leur emplacement et de leur clientèle, ne cèdent leur fonds qu'après de nombreuses années et dans des circonstances très précises dont l'information circule dans des réseaux très fermés auxquels Point de Vente vous donne accès
Une pression locative parmi les plus élevées de l'est parisien qui impose un ticket moyen élevé : les loyers commerciaux du Haut-Marais figurent parmi les plus élevés de l'est parisien et imposent aux restaurants japonais un ticket moyen et un taux d'occupation suffisamment élevés pour maintenir la rentabilité une réalité économique qui oriente naturellement les concepts vers un positionnement premium dont le niveau de qualité doit justifier pleinement les prix pratiqués

Les spécificités d'exploitation d'un restaurant japonais ou sushi bar dans le 3ème arrondissement

Une authenticité culinaire sans compromis comme condition absolue de succès dans le Haut-Marais : dans un arrondissement dont la clientèle internationale connaît la cuisine japonaise authentique et la distingue immédiatement de ses imitations, les restaurants qui utilisent du poisson de qualité inférieure, du riz mal travaillé ou des sauces industrielles sont sanctionnés sans appel par une clientèle qui ne pardonne pas le manque d'authenticité seuls les établissements dont chaque détail de la préparation reflète une maîtrise technique réelle et un respect sincère des traditions culinaires japonaises peuvent espérer s'inscrire durablement dans le paysage gastronomique du 3ème
Un design intérieur comme investissement commercial central dans le contexte esthétique du Haut-Marais : dans un arrondissement où l'esthétique des espaces est un critère de choix aussi important que la qualité de la cuisine pour une clientèle très visuellement exigeante, l'investissement dans un design intérieur cohérent avec les codes esthétiques japonais bois naturel, lumière tamisée, vaisselle soignée, dressage des assiettes est un investissement commercial dont le retour sur la fréquentation et la fidélisation est directement mesurable
Une offre de dégustation omakase comme positionnement premium crédible dans le 3ème : dans le Haut-Marais dont la clientèle est suffisamment informée pour apprécier et payer le prix d'une expérience omakase : menu entièrement composé par le chef selon sa créativité et les produits du jour ce format de service constitue un positionnement premium d'une légitimité particulière qui peut générer des tickets moyens très élevés auprès d'une clientèle qui cherche précisément ce type d'expérience culinaire totale
Une gestion des réservations comme outil de pilotage de la clientèle fashion weeks : pendant les fashion weeks, la demande de tables dans les meilleurs restaurants japonais du 3ème dépasse très largement l'offre disponible les exploitants qui gèrent leurs réservations avec rigueur et qui entretiennent des relations avec les attachés de presse et les agences de mode peuvent construire une liste de clients fashion week fidèles dont la valeur commerciale pendant ces périodes est exceptionnelle
Une carte de spiritueux japonais comme extension naturelle de l'offre gastronomique : dans le 3ème arrondissement dont la clientèle est suffisamment sophistiquée pour apprécier les nuances entre différents sakés, shochus et whiskies japonais, une carte de spiritueux japonais soigneusement constituée et expliquée par un personnel formé constitue un levier de valorisation du ticket moyen et de différenciation par rapport aux restaurants japonais dont l'offre de boissons reste conventionnelle
Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans la reprise de restaurants japonais et sushi bars dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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