Taux d'effort
Le taux d'effort est le rapport, exprimé en pourcentage, entre le coût d'occupation d'un local commercial (loyer et, selon la convention retenue, charges et impôts refacturés) et le chiffre d'affaires réalisé par le commerce qui l'occupe.
Comment ça marche
Le calcul : coût d'occupation annuel divisé par chiffre d'affaires annuel, multiplié par cent.
Il n'existe pas de définition légale : le résultat n'a de sens que si la convention est explicite. Le numérateur comprend-il seulement le loyer, ou aussi les charges locatives, la taxe foncière refacturée et les éventuelles contributions marketing d'un centre commercial ? Le chiffre d'affaires est-il pris hors taxes ou toutes taxes comprises ? Pour un loyer en paliers ou avec franchise, retient-on le loyer de l'année ou le loyer de croisière ?
Certains praticiens y ajoutent l'amortissement du droit au bail ou du pas-de-porte payé à l'entrée.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, le taux d'effort sert à tester un loyer avant de signer : on le calcule sur un chiffre d'affaires prudent, pas sur l'objectif. Il se compare ensuite à la marge brute de l'activité : plus la marge est faible, moins le loyer a de place.
Pour un repreneur de fonds, c'est un correctif de valeur : à activité égale, un fonds dont le loyer pèse lourd vaut moins. Intégrez le loyer à venir, après révision ou renouvellement, pas seulement le loyer actuel.
Pour un bailleur ou un investisseur en murs, le taux d'effort du locataire renseigne sur la solidité de la signature locative, à condition de connaître son chiffre d'affaires, ce que prévoit notamment un loyer binôme.
À ne pas confondre avec
Le taux d'effort d'un ménage : il rapporte des charges de logement ou de crédit à des revenus.
La valeur locative : c'est le loyer de marché du local, indépendamment de l'activité exercée.
Questions fréquentes
Quel taux d'effort est acceptable pour mon commerce ? Aucun chiffre ne vaut pour toutes les activités : tout dépend de la marge et des charges. La vraie question : après loyer, salaires et charges, reste-t-il de quoi rembourser vos emprunts et vous rémunérer ?
Comment calculer un taux d'effort pour un commerce qui n'a pas encore ouvert ? Sur le chiffre d'affaires du prévisionnel, en retenant une hypothèse basse. C'est un test de résistance du loyer.
Le bailleur peut-il me demander mon chiffre d'affaires pour calculer mon taux d'effort ? Seulement si le bail le prévoit, ce qui est le cas des loyers indexés sur les recettes. Dans les autres cas, la communication relève de la négociation.