Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Cession de droit au bail dans le 16e : 94 annonces

Par David Brami, mise à jour le 25/10/2026. Données du 19/10/2026.

Le droit au bail dans le 16e en trois chiffres

94 annonces de cession de droit au bail consultables au 25/10/2026.
Prix demandé médian : 100 000 euros, entre un quart bas de 55 000 euros et un quart haut de 176 000 euros.
Prix de cession publié au BODACC : médiane de 90 000 euros sur 55 cessions parues du 11/07/2008 au 11/08/2024.

Tableau : annonces d'aujourd'hui, cessions publiées d'hier

Annonces d'aujourd'hui et cessions publiées dans le 16e, droit au bail (en euros)
Série	Cas	Quart bas	Médiane	Quart haut
Annonces en ligne au 25/10/2026, prix demandés	94	55 000	100 000	176 000
Cessions publiées du 11/07/2008 au 11/08/2024 (toutes les parutions)	55	51 500	90 000	197 100
Cessions publiées de 2008 à 2016 seulement	40	45 000	94 750	250 000

Des parutions anciennes

Le tableau suivant montre l'âge des prix publiés. Il invite à lire la ligne du BODACC comme un repère historique, et à ne pas la comparer à un prix du jour.

Répartition dans le temps des cessions de droit au bail publiées pour le 16e
Période de parution	Cessions	Médiane (euros)
De 2008 à 2016	40	94 750
De 2017 à 2020	7	aucune médiane : moins de 30 cas
De 2021 à 2026	8	aucune médiane : moins de 30 cas

Lecture des écarts

Côté prix demandés, la médiane de 100 000 euros se place à l'intérieur de la fourchette de la médiane publiée, qui va de 60 000 à 150 000 euros.

Au sommet, le quart haut atteint 176 000 euros dans les annonces et 197 100 euros dans les cessions publiées : les annonces sont 21 100 euros en dessous des cessions publiées.

À la base, le quart bas est de 55 000 euros dans les annonces et de 51 500 euros dans les cessions publiées, soit 3 500 euros de plus côté annonces.

Comment ces chiffres sont obtenus

Les annonces proviennent du stock de Point de Vente, lu dans la base de gestion de Point de Vente le 19/10/2026 : cessions de droit au bail de la catégorie commerce, sans doublons, situées dans le 16e arrondissement (codes postaux 75016 et 75116).
Chaque annonce est contrôlée sur le plan du site, lu le 25/10/2026 : sa page doit y figurer pour être retenue. Aucune annonce n'est écartée pour son prix, car toutes affichent 10 000 euros ou plus.
Médiane usuelle, soit la valeur centrale ou, pour un nombre pair de cas, la moyenne des deux valeurs centrales, les quartiles étant obtenus par interpolation linéaire entre les valeurs triées (percentiles 25 et 75 de la méthode standard par défaut).
Les prix publiés viennent du BODACC : droits au bail cédés par achat, avec un prix lu dans l'annonce et un arrondissement connu, parutions lues le 25/10/2026.
Pas de statistique sous 30 cessions, et les prix de 1 euro ou moins sont écartés. La fourchette de la médiane a une confiance d'au moins 95 %. La date retenue est celle de la parution, jamais celle de la vente.

Sources et licence

Annonces commerciales du BODACC (Direction de l'information légale et administrative), diffusées sous Licence Ouverte et lues le 25/10/2026 via leur interface publique.
Le stock la base de gestion de Point de Vente, lu le 19/10/2026, et le plan du site, lu le 25/10/2026, sont les deux sources des annonces.

Questions fréquentes

Quel prix demande-t-on pour une cession de droit au bail dans le 16e ?

100 000 euros en médiane, d'après 94 annonces consultables au 25/10/2026 ; la moitié centrale va de 55 000 à 176 000 euros.

Que dit le BODACC du droit au bail dans le 16e ?

Il a publié 55 cessions avec prix, du 11/07/2008 au 11/08/2024, pour une médiane de 90 000 euros.

Les prix du BODACC sont-ils récents ?

Pas vraiment : 40 parutions sur 55 datent de 2008 à 2016, et 8 seulement de 2021 à 2026.

Faut-il comparer le prix demandé au prix publié ?

Seulement comme deux ordres de grandeur : les médianes sont à 10 000 euros l'une de l'autre, mais l'une vient d'annonces en cours, l'autre de cessions signées.

Un droit au bail à céder ou à acquérir dans le 16e ? Point de Vente vous répond au 01 77 37 05 05.

Mise à jour le 25/10/2026.