Pour calculer la révision de son loyer commercial, on multiplie le loyer en cours par le rapport entre le nouvel indice et l'indice de référence : loyer révisé = loyer actuel x (nouvel indice / ancien indice). En révision triennale, la demande peut être formée trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, et la hausse ou la baisse est plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC), ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon l'activité (article L145-38 du Code de commerce). Exemple : un loyer de 30 000 euros indexé sur l'ILC du 2e trimestre 2023 (131,81) passe à 31 217,66 euros avec l'ILC du 2e trimestre 2026 (137,16), soit une hausse de 4,06 %. Si le bail contient une clause d'échelle mobile, le loyer suit l'indice chaque année, et une révision peut être demandée dès qu'il a varié de plus d'un quart (article L145-39).
La formule de calcul
Le calcul tient en une ligne :
Loyer révisé = loyer en cours x (nouvel indice / indice de référence)
L'indice de référence est celui qui a servi à la dernière fixation du loyer, à l'entrée dans les lieux, au renouvellement ou à la précédente révision. Le nouvel indice est celui du trimestre prévu par le bail pour la révision. Les deux indices doivent appartenir à la même série : on ne compare jamais un ILC à un ILAT.
Exemple chiffré avec l'ILC
Prenons un bail commercial dont le loyer annuel hors taxes et hors charges est de 30 000 euros, avec pour indice de référence l'ILC du 2e trimestre 2023. Trois ans plus tard, la révision triennale se calcule avec l'ILC du 2e trimestre 2026, dernière valeur publiée par l'Insee à la date de mise à jour de cet article.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Loyer annuel en cours | 30 000 € |
| ILC du 2e trimestre 2023 (indice de référence) | 131,81 |
| ILC du 2e trimestre 2026 (nouvel indice) | 137,16 |
| Calcul | 30 000 x (137,16 / 131,81) |
| Loyer annuel révisé | 31 217,66 € |
| Hausse annuelle | 1 217,66 €, soit 4,06 % |
L'indice peut aussi baisser. Avec une clause d'échelle mobile annuelle calée sur le 4e trimestre, le même loyer de 30 000 euros indexé sur l'ILC du 4e trimestre 2024 (135,30) serait passé, avec l'ILC du 4e trimestre 2025 (134,62), à 29 849,22 euros, soit une baisse de 0,50 %. La série complète est publiée sur notre page ILC : indice des loyers commerciaux.
Quand et comment demander la révision triennale
Les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties (article L145-37 du Code de commerce). La révision n'est donc pas automatique : il faut la demander.
- Quand : trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent ensuite être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable (article L145-38).
- Comment : par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en précisant, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (article R145-20).
- À partir de quand : le loyer révisé est dû à compter de la date de la demande. Il n'y a pas d'effet rétroactif : chaque trimestre d'attente est perdu pour celui qui a intérêt à la révision.
Le plafonnement et son exception
La hausse ou la baisse consécutive à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (article L145-38). C'est ce plafond que donne la formule ci-dessus.
Une seule exception permet de dépasser ce plafond : la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Même dans ce cas, la hausse qui en découle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente : c'est le lissage. Les investissements du preneur ne sont jamais pris en compte dans le calcul de la valeur locative.
ILC ou ILAT : quel indice utiliser ?
L'ILC s'applique aux activités commerciales ou artisanales définies par décret. L'ILAT s'applique aux autres activités, y compris les professions libérales (article L112-2 du Code monétaire et financier). Une boutique ou un restaurant relève en principe de l'ILC, un cabinet libéral ou des bureaux de l'ILAT. Les valeurs de ce second indice sont sur notre page ILAT : indice des loyers des activités tertiaires.
La clause d'échelle mobile
Le bail peut prévoir une indexation automatique, par exemple chaque année : c'est la clause d'échelle mobile. Le loyer suit alors l'indice sans demande préalable. Trois règles l'encadrent :
- Le seuil du quart : lorsque le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie peut demander une révision. La hausse qui en résulte ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer de l'année précédente (article L145-39 du Code de commerce).
- Pas de distorsion : est réputée non écrite la clause qui prend en compte une période de variation de l'indice supérieure à la durée qui s'écoule entre deux révisions (article L112-1 du Code monétaire et financier).
- La clause d'encadrement, nouvelle en 2026 : depuis le 28 mai 2026, le bail peut contenir une clause qui encadre la variation annuelle de l'ILC, à condition de le faire dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (article L145-38-1 du Code de commerce, créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026).
| Mécanisme | Déclencheur | Limite | Texte |
|---|---|---|---|
| Révision triennale | Demande d'une partie, trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le dernier prix applicable | Variation de l'ILC ou de l'ILAT, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (plus de 10 % de valeur locative) | L145-37, L145-38 |
| Clause d'échelle mobile | Automatique, à la date prévue au bail | Pas de période de variation plus longue que l'intervalle entre deux révisions | L112-1 du Code monétaire et financier |
| Révision de l'échelle mobile | Variation du loyer de plus d'un quart | Hausse limitée à 10 % par an du loyer de l'année précédente | L145-39 |
| Clause d'encadrement de l'ILC | Prévue au bail | Mêmes proportions à la hausse et à la baisse | L145-38-1 |
Questions fréquentes
Quel trimestre d'indice faut-il retenir ?
Celui que prévoit le bail. Le texte vise la variation de l'indice intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Si le bail ne précise pas les trimestres à comparer, le choix se discute : faites-vous conseiller avant d'envoyer votre demande.
La révision est-elle automatique ?
Non. La révision triennale suppose une demande, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, qui mentionne le loyer demandé ou offert. Seule la clause d'échelle mobile joue sans demande.
Le locataire peut-il obtenir une baisse ?
Oui. L'article L145-38 vise la majoration comme la diminution du loyer. Avec une clause d'échelle mobile, le loyer baisse quand l'indice baisse, comme entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025.
Mon bail date d'avant 2014, ces règles s'appliquent-elles ?
La rédaction actuelle de l'article L145-38, qui renvoie à l'ILC et à l'ILAT, s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Pour un bail plus ancien jamais renouvelé, vérifiez l'indice prévu au contrat. Le statut du bail lui-même est rappelé dans bail commercial ou bail dérogatoire.
Où trouver la dernière valeur de l'ILC ?
L'Insee publie l'ILC chaque trimestre. La dernière valeur disponible à la mise à jour de cet article est celle du 2e trimestre 2026 : 137,16. Elle est reprise, avec toute la série, sur notre page ILC : indice des loyers commerciaux.