Pour estimer la valeur d'un hôtel avant de le vendre, il faut retraiter l'EBE à un loyer de marché, valoriser séparément le fonds, les murs et l'ensemble, puis identifier les points de blocage (indivision, dépendance aux plateformes). Pour un hôtel familial à Paris 14e, Point de Vente a établi des fourchettes de 1,25 à 1,75 M€ pour le fonds, 3,25 à 3,7 M€ pour les murs et 4,5 à 5,5 M€ pour l'ensemble.
La situation
La famille Berdah détient et exploite un hôtel dans le 14e arrondissement de Paris. Les murs sont en indivision entre plusieurs membres de la famille. Avant toute mise sur le marché, la famille souhaite connaître la valeur réelle de l'actif.
Trois inconnues brouillent la lecture. Le loyer intra-familial est très bas : 48 000 € par an, contre 120 000 à 150 000 € au prix du marché. Ce loyer gonfle artificiellement la rentabilité du fonds et minore celle des murs. L'indivision impose l'accord de tous les indivisaires pour vendre. Enfin, l'exploitation dépend fortement des plateformes de réservation, ce qui pèse sur la marge.
Ce que Point de Vente a fait
Analyse des bilans d'abord : chiffre d'affaires d'environ 830 000 €, EBE à environ 36 % du chiffre d'affaires. Puis retraitement de l'EBE à un loyer de marché, c'est-à-dire recalcul de l'excédent brut d'exploitation comme si l'hôtel payait un loyer normal à un propriétaire tiers. Sans ce retraitement, la rentabilité affichée du fonds ne correspond pas à ce qu'un exploitant extérieur obtiendrait réellement.
Valorisation séparée ensuite : le fonds, les murs, et l'ensemble murs et fonds, afin de comparer les options de cession. Chaque périmètre attire des acquéreurs différents, avec des logiques de prix différentes.
Enfin, cartographie des points de blocage : alignement des indivisaires, commissions des plateformes de réservation (OTA) à 11 % du chiffre d'affaires.
Le résultat
Des fourchettes claires et étayées : fonds 1,25 à 1,75 M€, murs 3,25 à 3,7 M€, ensemble 4,5 à 5,5 M€. Et une feuille de route en deux temps : sécuriser l'accord familial, puis arbitrer entre la vente des murs seuls et la vente de l'ensemble.
Ce qu'il faut retenir
- Retraitez toujours l'EBE à un loyer de marché quand le loyer en place est intra-familial ou hors marché.
- Valorisez séparément le fonds, les murs et l'ensemble : les acquéreurs et les prix ne sont pas les mêmes.
- En indivision, l'accord de tous les indivisaires est un préalable, pas une formalité de fin de parcours.
Questions fréquentes
Comment retraiter l'EBE d'un hôtel ? On part de l'EBE comptable et on remplace le loyer réellement payé par un loyer de marché. Ici, 48 000 € par an contre 120 000 à 150 000 € de marché : l'écart modifie sensiblement la rentabilité du fonds, et donc sa valeur.
Peut-on vendre les murs d'un hôtel en indivision ? Oui, mais la vente est conditionnée à l'accord de tous les indivisaires. C'est pourquoi la feuille de route établie pour cet hôtel commence par sécuriser l'accord familial avant d'arbitrer le format de cession.
La dépendance aux plateformes de réservation pèse-t-elle sur la valeur ? Oui. Des commissions OTA à 11 % du chiffre d'affaires réduisent la marge et signalent une fragilité commerciale qu'un acquéreur intégrera dans son prix. C'est un point à cartographier avant la mise en vente.
Le nom du client est un nom d'emprunt.