Céder son droit au bail, c'est transférer à un nouveau locataire le contrat de bail commercial dont on est titulaire, sans lui vendre de fonds de commerce : ni clientèle, ni enseigne, ni matériel. Le cessionnaire reprend le bail pour la durée restant à courir, au même loyer et aux mêmes conditions, et verse au locataire sortant une somme appelée « droit au bail ». L'opération est fréquente à Paris et en Île-de-France, où un emplacement bien placé avec un loyer raisonnable vaut souvent plus que l'activité qui l'occupe. Elle obéit à des règles différentes de celles de la vente d'un fonds, notamment sur l'accord du bailleur. Ce guide décrit la procédure, la méthode de calcul du prix et les pièges les plus fréquents.
Quelle est la différence entre céder son droit au bail et vendre son fonds de commerce ?
La différence tient à l'objet cédé et au régime de l'accord du bailleur. Dans la vente d'un fonds, le bail est cédé avec la clientèle et l'activité, et le bailleur ne peut pas s'y opposer (article L. 145-16 du Code de commerce). Dans la cession isolée du droit au bail, seul le contrat de bail change de titulaire, et le bail peut interdire cette cession ou la soumettre à l'agrément du bailleur.
| Critère | Cession du droit au bail seul | Vente du fonds de commerce |
|---|---|---|
| Ce qui est transféré | Le contrat de bail (durée restante, loyer, destination) | Le bail plus la clientèle, l'enseigne, le matériel, les licences, les contrats |
| Accord du bailleur | Souvent requis par le bail (clause d'agrément ou d'interdiction) | Ne peut pas être refusé, mais des formalités peuvent être imposées |
| Activité du repreneur | Généralement différente ; changement à faire autoriser (déspécialisation) | Généralement identique |
| Salariés | Pas de transfert (pas d'entreprise cédée) | Transfert automatique des contrats de travail |
| Publicité légale | Pas de publication BODACC obligatoire | Publication dans un support d'annonces légales et au BODACC |
| Droits d'enregistrement (acquéreur) | Barème des fonds de commerce : 0 %, 3 %, 5 % (art. 725 et 719 du CGI) | Même barème |
| Préemption de la commune | Oui, dans un périmètre de sauvegarde (art. L. 214-1 C. urb.) | Oui, dans les mêmes conditions |
Notre article Fonds de commerce vs droit au bail : quelles différences ? compare les deux opérations du point de vue de l'acquéreur. Le présent guide se place du côté du locataire cédant.
Le bailleur peut-il refuser la cession du droit au bail ?
Oui, dans la plupart des cas. Le statut des baux commerciaux ne protège la liberté de céder que lorsque le bail est cédé avec le fonds de commerce. Pour une cession isolée du droit au bail, c'est le contrat qui fait la loi des parties, et la quasi-totalité des baux commerciaux contiennent une clause sur ce point.
Trois situations se rencontrent :
- Le bail interdit la cession du droit au bail seul. La clause est valable. Le locataire doit obtenir l'accord exprès du bailleur, qui peut refuser sans motif ou négocier une contrepartie (augmentation du loyer, indemnité, travaux).
- Le bail soumet la cession à l'agrément du bailleur. Le bailleur examine le candidat (solvabilité, activité, expérience). Un refus doit reposer sur un motif sérieux : les tribunaux sanctionnent le refus abusif, mais la charge de la preuve pèse sur le locataire et la procédure prend des mois.
- Le bail autorise librement la cession, ce qui est rare. Le locataire doit tout de même respecter les formalités prévues (information préalable, intervention du bailleur à l'acte, signification).
Lire le bail avant de chercher un repreneur évite de négocier un prix que le bailleur fera tomber.
Cas particulier : le locataire qui part à la retraite ou qui est reconnu invalide peut céder son bail avec changement d'activité, même si le bail l'interdit. Il notifie son projet au bailleur, qui dispose de deux mois pour exercer une priorité de rachat du droit au bail aux mêmes conditions (article L. 145-51 du Code de commerce).
Comment se déroule la cession d'un droit au bail, étape par étape ?
La cession se déroule en six étapes : audit du bail, estimation du droit au bail, recherche d'un repreneur et négociation, accord du bailleur (et éventuelle déspécialisation), signature de l'acte, puis signification et enregistrement.
| Étape | Contenu | Délai indicatif |
|---|---|---|
| 1. Audit du bail | Clause de cession, destination, durée restante, loyer, garantie solidaire, état des lieux | 1 semaine |
| 2. Estimation | Économie de loyer, comparables, qualité de l'emplacement | 1 à 2 semaines |
| 3. Recherche du repreneur | Diffusion, qualification, visites, offre écrite | Variable selon l'emplacement et le prix |
| 4. Accord du bailleur | Présentation du candidat, agrément, négociation des conditions ; déspécialisation si changement d'activité | 1 à 3 mois selon le bail et la procédure |
| 5. Déclaration en mairie si périmètre de préemption | Déclaration préalable de cession ; silence de la commune pendant 2 mois vaut renonciation | 2 mois |
| 6. Acte de cession, signification, enregistrement | Signature, signification au bailleur, enregistrement dans le mois | 1 mois |
L'audit du bail
Avant toute démarche, le locataire vérifie la clause de cession, la clause de destination, la durée restant à courir, le loyer et son indexation, l'existence d'une clause de garantie solidaire et les travaux réalisés sans autorisation. Notre check-list Que vérifier dans le bail commercial avant d'acheter ? liste ce que le repreneur va examiner.
L'accord du bailleur et la déspécialisation
Le repreneur d'un droit au bail exerce presque toujours une activité différente de celle du cédant. Si la clause de destination ne la couvre pas, une procédure de déspécialisation s'impose :
- Déspécialisation partielle (article L. 145-47) : ajout d'activités connexes ou complémentaires. Le locataire notifie son intention au bailleur, qui a deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire.
- Déspécialisation plénière (articles L. 145-48 à L. 145-55) : activité entièrement différente. La demande est notifiée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception ; le bailleur a trois mois pour répondre, son silence valant acceptation. Il peut demander une modification du loyer et, dans certains cas, une indemnité.
En pratique, le bailleur qui agrée un cessionnaire accepte le plus souvent le changement d'activité dans le même acte, contre une contrepartie négociée.
L'acte, la signification et l'enregistrement
L'acte de cession est écrit, en général rédigé par un avocat ou un notaire. Pour être opposable au bailleur, la cession doit lui être signifiée par acte de commissaire de justice ou acceptée par lui dans un acte authentique (article 1690 du Code civil), sauf s'il intervient directement à l'acte. Sans cette formalité, le cédant reste le seul locataire aux yeux du bailleur.
L'acte est ensuite enregistré auprès du service des impôts dans le mois de sa signature. Les droits sont à la charge du cessionnaire et suivent le barème des cessions de fonds de commerce (article 725 du CGI, renvoyant à l'article 719) : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà. Contrairement à la vente d'un fonds, aucune publication au BODACC n'est requise, et il n'y a pas de séquestre légal du prix ; un séquestre conventionnel reste toutefois conseillé jusqu'à la signification et à la remise des clés.
Comment calculer le prix d'un droit au bail ?
Le prix d'un droit au bail correspond à l'avantage que procure le bail par rapport à une location aux conditions actuelles du marché. La méthode de référence est celle de l'économie de loyer : on mesure l'écart entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, on le multiplie par la durée restant à courir et on applique un coefficient qui traduit la qualité de l'emplacement et de la destination.
Formule de base : Droit au bail = (valeur locative de marché annuelle, loyer annuel actuel) × durée restante du bail × coefficient d'emplacement
Exemple illustratif (chiffres fictifs) : un local loué 40 000 € par an alors que la valeur locative de marché est de 60 000 €, avec six ans de bail restant à courir, dégage une économie de loyer de 20 000 € par an, soit 120 000 € sur la durée restante. Selon l'emplacement, la destination et la probabilité de renouvellement, le prix négocié se situera en dessous ou au-dessus de ce montant, car l'acheteur raisonne au-delà de l'échéance du bail.
Les facteurs qui font monter ou baisser le prix :
| Facteur | Effet sur le prix |
|---|---|
| Loyer inférieur à la valeur locative de marché | Hausse, proportionnelle à l'écart |
| Destination « tous commerces » | Hausse : le local convient à davantage de repreneurs |
| Destination restrictive (une seule activité) | Baisse, sauf déspécialisation obtenue avant la cession |
| Durée restante longue, renouvellement récent | Hausse : sécurité pour l'acquéreur et sa banque |
| Emplacement n° 1, forte visibilité, linéaire de vitrine | Hausse |
| Travaux à réaliser, local non conforme (accessibilité, électricité) | Baisse, du montant des travaux au moins |
| Clause de garantie solidaire, dépôt de garantie élevé | Baisse ou négociation |
| Loyer au-dessus du marché | Droit au bail proche de zéro, parfois négatif (indemnité versée par le cédant) |
La seconde méthode, dite comparative, confronte le prix envisagé aux droits au bail récemment cédés pour des locaux comparables du même secteur. Point de Vente s'appuie sur un argus des valeurs locatives de plus de 40 000 références en Île-de-France pour fixer la valeur locative de marché, point de départ de tout calcul. Nos critères détaillés figurent dans Droit au bail : les critères décisifs et les méthodes de valorisation, et une estimation peut être demandée depuis la page Estimer votre local commercial.
Quelle est la fiscalité de la cession d'un droit au bail ?
Pour le cédant, le prix perçu est un produit imposable : le droit au bail est un élément incorporel de l'actif immobilisé, et sa cession dégage une plus-value professionnelle. Pour le cessionnaire, le prix payé est une immobilisation incorporelle, en principe non amortissable, et il supporte les droits d'enregistrement.
- Cédant à l'impôt sur le revenu (entreprise individuelle, société de personnes) : plus-value professionnelle à long terme si le droit au bail est détenu depuis plus de deux ans (12,8 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux), à court terme sinon. L'exonération réservée à la transmission d'une branche complète d'activité (article 238 quindecies du CGI) ne s'applique pas, en principe, à la cession isolée d'un droit au bail ; celle des petites entreprises (article 151 septies) peut jouer selon le chiffre d'affaires, à confirmer avec l'expert-comptable.
- Cédant à l'impôt sur les sociétés : la plus-value est intégrée au résultat imposable à l'IS.
- Cessionnaire : droits d'enregistrement de 0 %, 3 % et 5 % par tranche, calculés sur le prix du droit au bail et sur toute somme versée à l'occasion de la cession, quelle que soit sa dénomination (article 725 du CGI).
Quels sont les pièges à éviter lors d'une cession de droit au bail ?
Les litiges naissent presque toujours de cinq points : la garantie solidaire du cédant, l'état des lieux, les travaux non autorisés, le dépôt de garantie et le loyer au renouvellement.
- La clause de garantie solidaire. La plupart des baux prévoient que le cédant reste garant du paiement des loyers par le cessionnaire. Depuis la loi Pinel, le bailleur ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans à compter de la cession, et il doit informer le cédant de tout impayé du cessionnaire dans le mois de sa survenance (articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce). Il faut néanmoins choisir un cessionnaire solvable et, si possible, négocier la suppression de la clause dans l'acte.
- L'état des lieux. Un état des lieux contradictoire doit être établi lors de la cession (article L. 145-40-1) ; sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état.
- Les travaux réalisés sans autorisation. Une cloison, une extraction ou une vitrine modifiées sans accord du bailleur exposent le cédant à un recours du cessionnaire. Régulariser avant la cession, ou le déclarer dans l'acte.
- Le dépôt de garantie. Il reste entre les mains du bailleur ; l'acte doit prévoir son remboursement au cédant par le cessionnaire.
- Le loyer au renouvellement. Une déspécialisation plénière ou une cession assortie d'un changement d'activité peut justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement. Le cessionnaire doit le savoir, et le prix du droit au bail doit en tenir compte.
Conclusion
Céder son droit au bail commercial suppose de vérifier d'abord ce que le bail autorise, de fixer un prix appuyé sur l'écart entre le loyer et la valeur locative de marché, d'obtenir l'accord du bailleur dans les formes prévues et de sécuriser l'acte par la signification et l'enregistrement. La garantie solidaire et l'état des lieux sont les deux points qui reviennent le plus souvent dans les contentieux : ils se traitent avant la signature, pas après.
Point de Vente accompagne les locataires cédants à Paris, en Île-de-France et à Lyon : estimation du droit au bail à partir de l'argus des valeurs locatives, recherche de repreneurs qualifiés parmi les 145 000 acquéreurs qualifiés enregistrés dans PDVCONNECT, présentation du candidat au bailleur et suivi jusqu'à la signature. Demandez une estimation sur la page Estimer votre local commercial, consultez notre page La cession de droit au bail ou les annonces en cours sur Cession de fonds de commerce et de bail commercial à Paris. Les termes techniques sont définis dans notre Lexique de l'immobilier commercial.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il refuser une cession de droit au bail ? Oui, si le bail interdit la cession isolée du droit au bail ou la soumet à son agrément. Il ne peut pas s'opposer à la cession du bail lorsqu'elle accompagne la vente du fonds de commerce (article L. 145-16 du Code de commerce).
Quelle est la différence entre droit au bail et pas-de-porte ? Le droit au bail est versé par le nouveau locataire à l'ancien pour reprendre un bail en cours. Le pas-de-porte est versé au bailleur lors de la signature d'un bail neuf. Les deux sont soumis aux mêmes droits d'enregistrement.
Comment se calcule le prix d'un droit au bail ? Par la méthode de l'économie de loyer : écart entre la valeur locative de marché et le loyer payé, multiplié par la durée restante du bail et corrigé par un coefficient d'emplacement et de destination. Les cessions comparables du secteur servent de contrôle.
Qui paie les droits d'enregistrement sur une cession de droit au bail ? Le cessionnaire, dans le mois de l'acte : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà (articles 725 et 719 du CGI).
Faut-il publier une cession de droit au bail au BODACC ? Non. La publication au BODACC et le délai d'opposition des créanciers concernent la vente du fonds de commerce, pas la cession isolée du droit au bail. En revanche, la cession doit être signifiée au bailleur et enregistrée.
Le cédant reste-t-il responsable des loyers après la cession ? Seulement si le bail contient une clause de garantie solidaire, et pour trois ans au maximum à compter de la cession (article L. 145-16-1 du Code de commerce). Le bailleur doit l'informer de tout impayé dans le mois.
La mairie peut-elle préempter un droit au bail ? Oui, dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Une déclaration préalable est obligatoire et la commune dispose de deux mois pour se prononcer (article L. 214-1 du Code de l'urbanisme).
Sources
- Code de commerce, chapitre V : du bail commercial, articles L. 145-1 à L. 145-60 (cession, déspécialisation, garantie du cédant, état des lieux) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/
- Code de commerce, article L. 145-16 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108741
- Code de commerce, article L. 145-16-1 (garantie du cédant limitée à trois ans) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103411
- Code de commerce, article L. 145-16-2 (information du cédant en cas d'impayé) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103418
- Code de l'urbanisme, articles L. 214-1 à L. 214-3 (droit de préemption des communes sur les baux commerciaux) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006158574/
- Code général des impôts, article 725 (cessions de droit à un bail d'immeuble) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310771
- BOFiP, cession du droit à un bail d'immeuble et conventions assimilées (BOI-ENR-DMTOM-30) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3323-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOM-30-20120912
- Justice.fr, cession du bail commercial : https://www.justice.fr/fiche/cession-bail-commercial
- CCI Paris Île-de-France, comment céder son bail commercial (aspects juridiques) : https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/fiches-pratiques/comment-ceder-son-bail-commercial
- CCI Paris Île-de-France, la cession de bail pour départ à la retraite : https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/fiches-pratiques/comment-ceder-son-bail-commercial-en-cas-de-depart-en-retraite-ou-dinvalidite
- Service-public Entreprendre, imposition des plus-values professionnelles : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F33162