Deux opérations distinctes, souvent confondues
Quand un repreneur consulte les annonces sur Point de vente, il voit parfois « cession de fonds de commerce » et parfois « cession de droit au bail ». Les prix peuvent varier du simple au triple sur des locaux similaires. La confusion est compréhensible, mais les deux opérations n'ont ni la même nature juridique, ni les mêmes conséquences fiscales, ni le même intérêt pour un repreneur. Voici ce que nos experts Point de vente expliquent à nos clients.
Le fonds de commerce
Acheter un fonds de commerce, c'est reprendre une activité existante avec tous ses éléments : clientèle, matériel, droit au bail, enseigne, licences. Vous reprenez aussi les salariés (article L1224-1 du Code du travail) et continuez l'activité du cédant, éventuellement sous une autre forme commerciale.
Ce que vous achetez :
- Une clientèle constituée.
- Un emplacement avec son bail.
- Du matériel et du mobilier.
- Des licences et autorisations.
- Une notoriété locale.
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Le droit au bail
Acheter un droit au bail, c'est uniquement obtenir le droit de reprendre un local commercial dans les conditions du bail en cours (loyer, durée résiduelle, destination). Vous n'achetez aucun élément d'activité : ni clientèle, ni matériel, ni nom commercial. Le cédant arrête son activité (ou l'a déjà arrêtée) et vous laisse le local.
Ce que vous achetez :
- Le droit d'occuper les locaux.
- Le bénéfice des conditions du bail (loyer notamment).
- La durée restante du bail.
Vous démarrez donc une activité nouvelle dans un local existant, ce qui vous laisse libre du choix de l'enseigne, du concept et du positionnement, dans les limites de la destination autorisée par le bail.
Comparaison point par point
- Clientèle reprise : oui pour le fonds de commerce, non pour le droit au bail.
- Matériel inclus : oui (généralement) pour le fonds, non pour le droit au bail.
- Reprise des salariés : obligatoire avec le fonds, non concernée avec le droit au bail.
- Activité possible : définie par l'acte pour le fonds, libre dans la destination du bail pour le droit au bail.
- Prix moyen : plus élevé pour le fonds, inférieur pour le droit au bail (sauf emplacements premium).
- Fiscalité (droits d'enregistrement) : barème progressif pour le fonds, taux de 5 % au-delà de 23 000 € pour le droit au bail.
- Niveau de risque : moindre pour le fonds (visibilité financière), plus élevé pour le droit au bail (création d'activité).
Quand préférer le droit au bail ?
L'équipe Point de vente recommande le droit au bail dans les cas suivants :
- Vous avez un concept à vous : vous ne voulez pas reprendre l'image d'un commerce existant.
- L'activité actuelle ne vous intéresse pas : vous voulez seulement le local.
- Vous voulez minimiser le prix d'entrée : un droit au bail coûte généralement moins cher qu'un fonds, hors emplacements premium.
- Vous démarrez en franchise : le franchiseur vous fournit le concept, vous n'avez besoin que du local.
Quand préférer le fonds de commerce ?
À l'inverse, Point de vente oriente vers l'achat d'un fonds quand :
- Vous voulez sécuriser votre démarrage : une clientèle déjà constituée réduit fortement le risque.
- Vous avez peu d'expérience : reprendre une affaire qui tourne est plus simple que d'en créer une.
- Vous voulez un financement bancaire : les banques préfèrent prêter sur du fonds (visibilité financière) plutôt que sur du droit au bail.
- L'activité existante vous correspond : même secteur, même type de clientèle, même savoir-faire.
Cas particulier : le pas-de-porte
Le pas-de-porte est une somme versée au bailleur (et non au précédent locataire) lors de la signature d'un bail commercial neuf. Il s'agit d'un complément de loyer payé d'avance ou d'une indemnité d'entrée. À ne pas confondre avec le droit au bail, qui se règle au locataire sortant une confusion fréquente que Point de vente rencontre régulièrement avec ses clients.
Pour aller plus loin sur Point de vente
→ Guide complet pour acheter un fonds de commerce
→ Que vérifier dans le bail commercial avant d'acheter ?
→ Les 5 critères pour choisir un bon emplacement commercial