L'emplacement, premier facteur de succès
En commerce de détail, l'adage est connu : « emplacement, emplacement, emplacement ». Un produit moyen dans un excellent emplacement peut prospérer ; un produit excellent dans un mauvais emplacement périclite. Quand vous achetez un fonds de commerce, vous achetez avant tout un emplacement. Voici les cinq critères que Point de vente examine systématiquement avec ses clients.
Critère 1 : Le flux piéton et la fréquentation
Le flux est le nombre de personnes qui passent devant la vitrine sur une plage horaire donnée. C'est l'indicateur le plus prédictif de la performance commerciale, surtout pour les commerces de proximité, la restauration et le prêt-à-porter.
Comment mesurer le flux ?
- Comptez vous-même sur plusieurs créneaux : matin, midi, soir, en semaine et le week-end.
- Comparez avec des rues équivalentes dans la même ville.
- Demandez les chiffres de fréquentation à la mairie, à la CCI ou à des cabinets spécialisés en géomarketing.
- Pour les centres commerciaux, exigez le nombre de visiteurs annuels et son évolution sur 3 ans.
Repère Point de vente
Pour un commerce de centre-ville, un flux inférieur à 200 piétons/heure aux heures de pointe est faible. Entre 200 et 600, c'est correct. Au-delà de 600, c'est un emplacement premium.
Critère 2 : La visibilité
Un fort flux ne sert à rien si votre vitrine est invisible. La visibilité dépend de plusieurs facteurs :
- La façade : largeur, hauteur, présence d'une vitrine versus une simple porte.
- L'éclairage : naturel et nocturne.
- L'angle de vue : un angle de rue capte mieux qu'un milieu de pâté de maisons.
- Les obstructions : arbres, mobilier urbain, terrasses voisines.
- L'enseigne autorisée : certaines copropriétés ou règles d'urbanisme limitent fortement la signalétique.
Critère 3 : L'accessibilité
Plus votre clientèle est large géographiquement, plus l'accessibilité compte. Point de vente vous conseille d'évaluer :
- Le stationnement : places de parking gratuites à moins de 200 mètres, parking payant, places limitées en durée.
- Les transports en commun : métro, tram, bus à moins de 300 mètres.
- Les axes routiers : présence d'une voie passante, facilité d'accès en voiture.
- Les modes doux : pistes cyclables, accessibilité piétonne.
- Les contraintes : zones piétonnes, zones à faibles émissions, sens uniques difficiles.
Critère 4 : La zone de chalandise
La zone de chalandise est la zone géographique d'où provient votre clientèle. Elle se découpe en trois zones concentriques :
- Zone primaire (0-5 min) : 70 % de la clientèle pour un commerce de proximité.
- Zone secondaire (5-10 min) : 20 % de la clientèle.
- Zone tertiaire (10-15 min) : 10 % de la clientèle, sauf commerce de destination.
Pour chaque zone, Point de vente recommande d'analyser :
- La population (nombre d'habitants, densité).
- Les revenus moyens et le profil socio-démographique.
- La présence de bureaux, écoles, équipements publics.
- Les flux pendulaires (entrées/sorties quotidiennes).
- L'évolution démographique (zone qui se peuple ou se vide).
Critère 5 : L'environnement concurrentiel et complémentaire
Tous les concurrents ne se valent pas. Distinguez :
- La concurrence directe : même produit, même cible. À éviter en trop forte densité, sauf pour un effet « rue des spécialistes » (rue des antiquaires, par exemple).
- La concurrence indirecte : produits différents pour le même besoin. À mesurer.
- Les commerces complémentaires : ils attirent une clientèle proche de la vôtre. Une boulangerie à côté d'un primeur ou d'un café est positif.
- Les commerces locomotives : supermarchés, enseignes nationales, qui génèrent un flux dont vous bénéficiez.
À vérifier selon Point de vente
Renseignez-vous sur les projets d'urbanisme à 1-3 ans : nouvelle ligne de transport, ouverture d'un centre commercial, piétonnisation, travaux de voirie longs. Un projet favorable revalorise l'emplacement ; un projet défavorable peut le détruire.
Pour aller plus loin sur Point de vente
→ Guide complet pour acheter un fonds de commerce
→ Comment évaluer la valeur d'un fonds de commerce ?
→ Que vérifier dans le bail commercial avant d'acheter ?