Vendre des murs commerciaux occupés, c'est céder la propriété d'un local commercial alors qu'il est loué à un commerçant par un bail commercial en cours. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient bailleur à la place du vendeur (article 1743 du Code civil), et le prix se fixe d'abord par rapport au loyer que le local produit. C'est une vente d'investissement, non d'usage : l'acquéreur achète un rendement, un locataire et un bail. Ce guide explique comment se valorisent des murs occupés, comment se calcule le rendement, quelles obligations pèsent sur le vendeur (droit de préférence du locataire en premier lieu) et quelle fiscalité s'applique à la plus-value.
Comment se valorisent des murs commerciaux occupés ?
Des murs occupés se valorisent par capitalisation du loyer : la valeur correspond au loyer annuel hors taxes et hors charges divisé par un taux de rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien, à cet emplacement, avec ce locataire. Cette valeur est ensuite corrigée selon l'écart entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché, la durée restante du bail, la solidité du locataire et l'état de l'immeuble.
Formule de base : Valeur des murs occupés = loyer annuel HT HC ÷ taux de rendement
Exemple illustratif (chiffres fictifs) : un local loué 60 000 € par an HT HC, valorisé sur la base d'un taux de rendement de 5 %, ressort à 1 200 000 €. Le même local valorisé à 6 % ressort à 1 000 000 € : la négociation porte sur le taux plus que sur le loyer.
Les taux de rendement observés à Paris et en Île-de-France dépendent de l'emplacement (numéro 1, numéro 1 bis, numéro 2), de la nature du locataire (enseigne nationale, indépendant, franchisé), de la durée ferme du bail et de la qualité de l'immeuble.
Trois corrections viennent ensuite ajuster la valeur obtenue par capitalisation :
| Correction | Sens de l'ajustement | Pourquoi |
|---|---|---|
| Loyer contractuel inférieur à la valeur locative de marché | Décote sur la valeur libre, atténuée si une révision ou un renouvellement est proche | L'acquéreur ne percevra le loyer de marché qu'après déplafonnement ou renouvellement, souvent plafonné |
| Loyer contractuel supérieur à la valeur locative de marché | Le loyer surévalué n'est pas capitalisé en totalité | Risque de baisse au renouvellement ou de défaillance du locataire |
| Bail proche de l'échéance, locataire fragile, impayés | Hausse du taux de rendement exigé | L'acquéreur intègre un risque de vacance et de frais de recommercialisation |
Notre analyse Estimation murs commerciaux occupés : décote d'occupation et audit de la valeur locative contractuelle détaille la mesure de cet écart. Pour situer le loyer de votre local par rapport au marché, Point de Vente s'appuie sur un argus des valeurs locatives de plus de 40 000 références en Île-de-France.
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel HT HC au prix de vente. Le rendement net retranche du loyer les charges que le bail laisse à la charge du propriétaire : taxe foncière non refacturée, grosses réparations, honoraires de gestion, assurance propriétaire non répercutée, provisions pour vacance. C'est le rendement net qui intéresse l'investisseur, et c'est donc lui qui fixe le prix.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, certaines dépenses ne peuvent plus être refacturées au locataire commercial, quelle que soit la rédaction du bail : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires de gestion des loyers, et les impôts dont le redevable légal est le propriétaire, à l'exception de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles, qui peuvent être refacturées si le bail le prévoit (article R. 145-35 du Code de commerce).
Exemple illustratif : loyer 60 000 €, taxe foncière 6 000 € non refacturée, gestion 1 800 €, provision travaux 2 000 €. Loyer net : 50 200 €. Pour un prix de 1 000 000 €, le rendement brut est de 6 % et le rendement net de 5,02 %. Un bail qui refacture la taxe foncière remonte le rendement net à 5,62 % et augmente d'autant la valeur des murs.
Le locataire a-t-il un droit de préférence sur les murs qu'il occupe ?
Oui. Depuis la loi Pinel, le propriétaire qui envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal doit d'abord le proposer au locataire en place (article L. 145-46-1 du Code de commerce). C'est la première formalité de toute vente de murs occupés, et son oubli peut entraîner la nullité de la vente.
La procédure est la suivante :
- Le propriétaire notifie au locataire son intention de vendre, par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente.
- Le locataire dispose d'un mois pour accepter. S'il accepte, il a deux mois pour réaliser la vente, portés à quatre mois s'il indique recourir à un prêt. Passé ce délai, son acceptation est sans effet.
- Si le locataire refuse ou ne répond pas, le propriétaire peut vendre à un tiers. Mais s'il décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier au locataire cette nouvelle offre, qui rouvre un délai d'un mois.
Le droit de préférence ne s'applique pas dans plusieurs cas : cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, cession unique de locaux commerciaux distincts, cession d'un local au copropriétaire d'un ensemble commercial, cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, et cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du propriétaire. La vente des murs d'une seule boutique en pied d'immeuble, cas le plus fréquent à Paris, y est en revanche pleinement soumise.
Notre article Droit de préemption du locataire commercial : évaluation des murs et contentieux post-Loi Pinel revient sur les points de friction, notamment le prix notifié. Un point pratique : le prix notifié au locataire engage le vendeur. Il faut donc avoir estimé les murs avant d'envoyer la notification, pas après.
S'y ajoute le droit de préemption urbain de la commune (articles L. 211-1 et suivants du Code de l'urbanisme), purgé par le notaire par une déclaration d'intention d'aliéner, la commune ayant deux mois pour répondre.
Quelles sont les étapes et les délais pour vendre des murs occupés ?
Une vente de murs commerciaux occupés prend en général de quatre à huit mois entre la décision de vendre et la signature de l'acte authentique : estimation, constitution du dossier, purge du droit de préférence du locataire, commercialisation, promesse de vente, conditions suspensives et acte chez le notaire.
| Étape | Contenu | Délai indicatif |
|---|---|---|
| 1. Estimation et audit du bail | Capitalisation du loyer, comparaison à la valeur locative, lecture des clauses de charges, de travaux, de cession | 2 à 3 semaines |
| 2. Dossier de vente | Bail et avenants, quittances, taxe foncière, diagnostics, règlement et procès-verbaux de copropriété, état des lieux | 2 à 4 semaines |
| 3. Notification au locataire (art. L. 145-46-1) | Offre au prix et conditions envisagés | 1 mois de réponse, puis 2 à 4 mois de réalisation si acceptation |
| 4. Commercialisation auprès d'investisseurs privés, foncières ou du locataire lui-même | Diffusion, dossier investisseur, visites, offres | Variable selon le bien et le prix |
| 5. Promesse de vente | Prix, conditions suspensives (prêt, urbanisme, absence de préemption), dépôt de garantie | 2 à 3 semaines de rédaction |
| 6. Conditions suspensives et purge du DPU | Déclaration d'intention d'aliéner, financement de l'acquéreur | 2 à 3 mois |
| 7. Acte authentique | Signature chez le notaire, transfert du bail, du dépôt de garantie et des loyers courus | 1 jour |
Le dossier de vente comporte les diagnostics applicables aux locaux commerciaux (amiante pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, état des risques et pollutions, diagnostic de performance énergétique sauf exceptions, termites dans les zones concernées, mesurage en copropriété) et, en copropriété, le règlement, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le montant des charges.
Le jour de l'acte, trois transferts s'opèrent : le bail (l'acquéreur devient bailleur), le dépôt de garantie versé par le locataire (que l'acquéreur devra restituer en fin de bail, il est donc déduit du prix) et le prorata des loyers courus. Le locataire est informé du changement de bailleur.
Quelle est la fiscalité de la vente de murs commerciaux occupés ?
Le vendeur est imposé sur sa plus-value, et le régime dépend de la façon dont il détient les murs : en direct ou via une SCI à l'impôt sur le revenu (plus-value immobilière des particuliers), via une société à l'impôt sur les sociétés (plus-value professionnelle intégrée au résultat), ou à l'actif d'une entreprise individuelle (plus-value professionnelle). L'acquéreur, lui, supporte les droits de mutation.
| Mode de détention du vendeur | Régime de la plus-value | Points clés |
|---|---|---|
| Personne physique ou SCI à l'IR | Plus-value immobilière des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux | Abattement pour durée de détention à partir de la sixième année ; exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; surtaxe de 2 % à 6 % sur les plus-values supérieures à 50 000 € |
| Société à l'IS ou SCI à l'IS | Plus-value = prix de cession moins valeur nette comptable (après amortissements), intégrée au résultat soumis à l'IS | Les amortissements pratiqués augmentent la plus-value imposable ; taux normal de l'IS de 25 %, taux réduit de 15 % sur une première fraction de bénéfice pour les PME éligibles |
| Immeuble inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle à l'IR | Plus-value professionnelle à court et long terme | Abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme (article 151 septies B du CGI) |
Deux autres points fiscaux comptent pour la négociation :
- La TVA : la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA, sauf option du vendeur ; l'option intéresse surtout les vendeurs qui ont récupéré la TVA sur des travaux récents. Le sujet se traite avec le notaire et l'expert-comptable avant la promesse.
- Les droits de mutation : ils sont à la charge de l'acquéreur, au taux global d'environ 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département, auquel s'ajoutent les émoluments du notaire. L'acquéreur les intègre dans son calcul de rendement, ce qui pèse indirectement sur le prix.
Le montant net perçu varie fortement selon la durée et la structure de détention : une simulation avant la mise en vente est indispensable, surtout pour les murs détenus depuis longtemps en SCI à l'IS, où les amortissements ont réduit la valeur comptable.
Faut-il vendre les murs occupés ou attendre le départ du locataire ?
Dans la plupart des cas, il est préférable de vendre occupé : le local se valorise sur un loyer réel, l'acquéreur finance plus facilement un bien qui produit un revenu dès le jour de l'acte, et le vendeur évite la vacance, les travaux de remise en état et la recommercialisation. Vendre libre n'est intéressant que lorsque le loyer en place est très inférieur au marché sans possibilité de déplafonnement, ou lorsque le local a une valeur de transformation (changement d'usage, réunion de lots).
Deux situations méritent un arbitrage avant la mise en vente : un loyer très en dessous du marché avec un bail proche de l'échéance, où attendre le renouvellement ou négocier un nouveau bail augmente la valeur ; et un locataire en retard de paiement, où régler la situation (plan d'apurement, résiliation, relocation) est souvent plus rentable que de vendre avec une lourde décote.
Notre analyse Estimation murs commerciaux : les méthodes d'évaluation et les facteurs clés de la valeur vénale compare la valeur libre et la valeur occupée d'un même local.
Conclusion
Vendre des murs commerciaux occupés revient à vendre un rendement : le prix découle du loyer net capitalisé, corrigé par l'écart avec la valeur locative de marché, la durée du bail et la qualité du locataire. La procédure impose de notifier d'abord le locataire, dont le droit de préférence conditionne la validité de la vente, puis de constituer un dossier complet pour des investisseurs qui liront le bail ligne à ligne. La fiscalité de la plus-value, très différente selon le mode de détention, se simule avant la mise en vente.
Point de Vente accompagne les propriétaires de murs commerciaux à Paris, en Île-de-France et à Lyon depuis 2010 : estimation appuyée sur l'argus des valeurs locatives et sur les transactions récentes, audit du bail, notification au locataire préparée avec vos conseils, présentation aux investisseurs qualifiés parmi les 145 000 acquéreurs qualifiés enregistrés dans PDVCONNECT et suivi jusqu'à l'acte. Pour situer la valeur de vos murs, utilisez la page Estimer votre local commercial ou consultez notre page Comprendre la vente des murs commerciaux. Les biens en cours de commercialisation sont visibles sur Murs de boutique occupés et sur Vente de murs commerciaux libres et occupés à Paris. Les termes techniques sont définis dans notre Lexique de l'immobilier commercial.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la valeur de murs commerciaux occupés ? En divisant le loyer annuel hors taxes et hors charges par le taux de rendement attendu pour ce type de bien et d'emplacement, puis en corrigeant selon l'écart entre le loyer et la valeur locative de marché, la durée du bail et la solidité du locataire.
Le locataire doit-il être informé de la vente des murs ? Oui, avant toute vente : le propriétaire doit lui notifier le prix et les conditions, et le locataire dispose d'un mois pour exercer son droit de préférence (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Le bail se poursuit ensuite avec l'acquéreur.
Que devient le bail commercial après la vente des murs ? Il continue aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations du bailleur (article 1743 du Code civil). Le dépôt de garantie et les loyers courus sont transférés le jour de l'acte.
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ? Le rendement brut rapporte le loyer au prix. Le rendement net déduit du loyer les charges restant au propriétaire : taxe foncière non refacturée, grosses réparations, gestion, vacance. Les investisseurs raisonnent en rendement net.
Quelle fiscalité pour un particulier qui vend des murs commerciaux ? Le régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention, exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, et surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value.
Vaut-il mieux vendre des murs occupés ou libres ? Occupés dans la plupart des cas : le prix repose sur un loyer réel et le bien se finance plus facilement. Vendre libre n'a de sens que si le loyer est très en dessous du marché sans perspective de déplafonnement, ou si le local a une valeur de transformation.
Qui paie les frais de notaire lors de la vente de murs commerciaux ? L'acquéreur. Les droits de mutation représentent environ 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département, plus les émoluments du notaire. Le vendeur supporte l'impôt sur sa plus-value.
Sources
- Code de commerce, article L. 145-46-1 (droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212563
- Code de commerce, chapitre V : du bail commercial, articles L. 145-1 à L. 145-60 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/
- CCI Paris Île-de-France, vente du local commercial : le droit de préemption du locataire : https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/fiches-pratiques/vente-du-local-commercial-le-droit-de-preemption-du-locataire
- Service-public, impôt sur le revenu, plus-value immobilière : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864
- BOFiP, plus-values immobilières, exonération liée à la durée de détention (BOI-RFPI-PVI-10-40-80) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4291-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-80-20140414
- BOFiP, détermination de la plus-value immobilière imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718
- BOFiP, abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme immobilières des entreprises relevant de l'IR (BOI-BIC-PVMV-20-40-30) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4550-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20170405
- Service-public Entreprendre, imposition des plus-values professionnelles : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F33162
- Notaires de France, vente immobilière et augmentation des droits de mutation à titre onéreux : https://www.notaires.fr/fr/actualites/vente-immobiliere-et-augmentation-des-droits-de-mutation-titre-onereux
- Code de l'urbanisme, droit de préemption urbain (articles L. 211-1 et suivants) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006158571/