Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Droit au bail dans le 15e : 133 annonces, prix demandé

Par David Brami. Mise à jour le 25/10/2026.

Réponse courte

Dans le 15e arrondissement, 133 annonces de cession de droit au bail sont consultables au 25/10/2026. La moitié centrale des prix demandés va de 45 000 à 110 500 euros, autour d'une médiane de 70 000 euros.

Prix demandés et repère historique du BODACC

Droit au bail du 15e : prix demandés et prix de cession publiés (en euros)
Série	Cas	Quart bas	Médiane	Quart haut
Prix demandés, annonces consultables au 25/10/2026	133	45 000	70 000	110 500
Prix publiés au BODACC, toutes les parutions du 03/04/2008 au 15/08/2023	56	24 929	51 500	158 750
Prix publiés au BODACC, parutions de 2008 à 2016	46	23 054	45 000	166 250

Un repère historique, pas un prix du jour

Le BODACC ne compte que 56 cessions de droit au bail du 15e avec un prix, parues du 03/04/2008 au 15/08/2023. Leur répartition dans le temps explique le mot « historique ».

Âge des prix publiés au BODACC pour le droit au bail du 15e (dates de parution)
Période	Cessions publiées	Médiane publiée (euros)
Parutions de 2008 à 2016	46	45 000
Parutions de 2017 à 2020	6	pas de médiane sous 30 cas
Parutions de 2021 à 2026	4	pas de médiane sous 30 cas

Ce que disent les chiffres

La médiane des prix demandés (70 000 euros) est dans la fourchette de la médiane publiée (35 000 à 85 000 euros).

Le haut de la série est plus bas côté annonces : le quart haut des prix demandés est de 110 500 euros, celui des cessions publiées de 158 750 euros, soit 48 250 euros d'écart.

Le bas de la série est plus haut côté annonces : le quart bas est de 45 000 euros demandés pour 24 929 euros publiés, soit 20 071 euros d'écart.

Méthode

Annonces. Stock de Point de Vente lu dans la base de gestion de Point de Vente le 19/10/2026, sans doublons, cessions de droit au bail de la catégorie commerce dont le code postal est celui du 15e arrondissement. Le critère de consultation est la présence de la page de l'annonce dans le plan du site lu le 25/10/2026. Toutes les annonces ont un prix demandé de 10 000 euros ou plus : elles entrent toutes dans les quartiles.

Calcul. Médiane usuelle, soit la valeur centrale ou, pour un nombre pair de cas, la moyenne des deux valeurs centrales, et les quartiles sont calculés par interpolation linéaire, méthode standard des percentiles 25 et 75. Aucun minimum, aucun maximum.

BODACC. Droits au bail cédés par achat, avec un prix lu dans l'annonce et un arrondissement connu, parutions lues le 25/10/2026. Une statistique n'est publiée qu'à partir de 30 cessions. Sont écartés les prix de 1 euro ou moins. La fourchette situe la médiane publiée avec une confiance d'au moins 95 %. Le BODACC date l'annonce par sa parution, jamais par la vente.

Sources et licence

Base la base de gestion de Point de Vente, lecture du 19/10/2026 ; présence des pages d'annonce contrôlée sur le plan du site le 25/10/2026.
BODACC, annonces commerciales de la Direction de l'information légale et administrative, jeu de données sous Licence Ouverte, lu le 25/10/2026 (interface publique).

Pour aller plus loin

Droit au bail à Paris, 15e arrondissement : les annonces en ligne dans le 15e
Combien se vend un fonds de commerce dans le 15e arrondissement de Paris : les cessions de fonds de commerce publiées dans le 15e
Quelle est la différence entre le droit au bail et le pas-de-porte : pour comprendre le droit d'entrée
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Point de Vente en chiffres : les chiffres de l'agence, avec leur source

Questions fréquentes

Combien d'annonces de cession de droit au bail sont consultables dans le 15e ?

133 annonces au 25/10/2026, avec un prix demandé médian de 70 000 euros (quart bas 45 000 euros, quart haut 110 500 euros).

Quel prix de droit au bail le BODACC publie-t-il pour le 15e ?

51 500 euros en médiane sur 56 cessions parues du 03/04/2008 au 15/08/2023. C'est un repère historique, pas un prix du jour.

Pourquoi parler de repère historique ?

Sur 56 parutions, 46 datent de 2008 à 2016 et 4 de 2021 à 2026.

Le prix demandé est-il comparable au prix publié ?

Pas terme à terme : le prix demandé est celui d'une annonce en cours, le prix publié celui d'une cession signée. Les médianes sont à 18 500 euros l'une de l'autre.

Vous cédez ou vous cherchez un droit au bail dans le 15e ? Parlez-en à Point de Vente : 01 77 37 05 05.

Mise à jour le 25/10/2026.