Le bail dérogatoire : les règles du jeu de la flexibilité
Le bail dérogatoire est un contrat de location qui déroge aux règles du bail commercial classique de 9 ans. Il est encadré par l'article L.145-5 du Code de commerce et a pour objectif de permettre une occupation temporaire du local commercial.
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Durée maximale stricte : La durée totale d'un bail dérogatoire ne peut excéder 36 mois. Cette durée est non renouvelable. Un locataire peut signer plusieurs baux dérogatoires pour le même local, mais leur durée cumulée ne doit jamais dépasser 36 mois.
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Absence de renouvellement : À l'issue des 36 mois, le bail prend fin automatiquement. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail commercial et ne peut pas prétendre à une indemnité d'éviction si le propriétaire décide de ne pas lui proposer un nouveau bail.
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La fin du contrat : Le locataire doit quitter les lieux à la date d'échéance du bail. Le bailleur, quant à lui, a l'obligation légale de donner congé dans un délai précis après l'échéance du bail pour que le locataire ne reste pas dans les lieux. Si le locataire reste dans le local et que le bailleur ne se manifeste pas, il y a un risque de requalification.
Les erreurs qui mènent à la requalification : les pièges à éviter
La requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial 3-6-9 est un risque majeur pour le bailleur, et une surprise coûteuse pour le locataire. Voici les erreurs les plus fréquentes qui mènent à cette requalification :
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Le dépassement de la durée maximale de 36 mois : C'est l'erreur la plus courante. La loi est très stricte sur ce point. Si la durée totale du bail excède 36 mois (même de quelques jours), il est automatiquement requalifié en bail commercial classique de 9 ans.
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Le non-respect du formalisme du contrat : Pour être valide, le bail dérogatoire doit être rédigé par écrit et doit faire explicitement référence aux dispositions de l'article L.145-5 du Code de commerce. Le contrat doit indiquer clairement qu'il s'agit d'un bail dérogatoire et qu'il n'offre pas le droit au renouvellement. Un contrat mal rédigé peut être attaqué en justice.
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La tacite reconduction du bail : Si à l'échéance du bail dérogatoire, le locataire reste dans les lieux et que le bailleur ne se manifeste pas dans le mois qui suit, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial. Il est crucial pour le bailleur d'envoyer une mise en demeure de quitter les lieux dans ce délai.
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La succession de plusieurs baux dérogatoires : Il est possible de signer plusieurs baux dérogatoires pour le même local commercial avec le même locataire, à condition que leur durée cumulée ne dépasse pas 36 mois. Par exemple, il est possible de signer un premier bail de 12 mois, puis un second de 12 mois, puis un troisième de 12 mois. Mais il est impossible d'en signer un quatrième.
Les conséquences de la requalification : une perte de contrôle
La requalification d'un bail dérogatoire a des conséquences majeures et souvent inattendues pour les deux parties.
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Pour le bailleur : Le bailleur perd le contrôle de son bien. Il est lié à un locataire pour 9 ans minimum et lui a donné le droit au renouvellement. Il ne peut plus récupérer son local commercial à l'échéance de la courte durée prévue et doit, s'il refuse le renouvellement à la fin du bail, verser une indemnité d'éviction conséquente.
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Pour le locataire : Le locataire gagne le droit au renouvellement et la protection du bail commercial classique. Cependant, il est désormais lié au bail pour 9 ans, ce qui peut être un risque s'il souhaitait garder une flexibilité. Il est également exposé à une éventuelle révision du loyer, qui pourrait être ajustée à la hausse.
L'expertise de Point de Vente pour sécuriser votre bail dérogatoire
Le bail dérogatoire est un outil puissant, mais sa complexité exige une rigueur de chaque instant. Chez Point de Vente, nous nous positionnons comme le partenaire indispensable pour sécuriser ce type de contrat.
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Conseil stratégique en amont : Nous aidons nos clients à choisir le bon type de bail en fonction de leurs objectifs. Nous leur expliquons clairement si un bail dérogatoire est adapté à leur projet, ou si un bail commercial classique serait plus pertinent pour leur vision à long terme.
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Négociation et rédaction de contrats : Nous négocions pour vous les termes du contrat et nous assurons que le bail dérogatoire est rédigé dans les règles de l'art, en respectant la durée maximale et en précisant l'absence de droit au renouvellement.
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Accompagnement à l'échéance : Nous conseillons les bailleurs sur les démarches à entreprendre à l'échéance du bail pour éviter sa requalification (mise en demeure de quitter les lieux, état des lieux de sortie), et nous aidons les locataires à préparer leur sortie pour ne pas se retrouver en situation de litige.
Conclusion
Le bail dérogatoire est une solution agile et pertinente pour les projets qui exigent de la flexibilité et un risque mesuré. Cependant, il ne peut être utilisé que si l'ensemble de ses conditions légales est respecté. La requalification en bail commercial est un piège coûteux qui peut compromettre la stratégie du locataire et du bailleur.
Chez Point de Vente, nous considérons que la maîtrise des contrats est aussi importante que la pertinence de l'emplacement. En combinant notre expertise du marché avec une connaissance pointue des spécificités juridiques du bail dérogatoire, nous vous aidons à utiliser cet outil en toute sécurité et à vous concentrer sur l'essentiel : la réussite de votre projet dans votre local commercial.