Le principe de la révision triennale et les conditions du déplafonnement
Le loyer déplafonné est une possibilité offerte au bailleur lors de la révision du loyer, qui a lieu en principe tous les 3 ans. Selon l'article L. 145-38 du Code de commerce, le loyer peut être ajusté à la valeur locative réelle du marché, et non au seul plafonnement de l'ILC, si certaines conditions sont remplies.
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La révision triennale : Le loyer d'un bail commercial est révisable à la demande du bailleur ou du locataire, tous les 3 ans. En temps normal, cette révision est plafonnée, ce qui signifie que la hausse ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ICL (Indice des Loyers Commerciaux et de l'Industrie). Ce plafonnement a pour but de protéger le locataire.
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Les motifs légaux du déplafonnement : La Loi Pinel de 2014 a encadré de manière très stricte les conditions qui permettent de s'affranchir de ce plafonnement. Les deux motifs principaux qui justifient un loyer déplafonné sont :
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La modification matérielle des facteurs locaux de commercialité : C'est le motif le plus fréquent. Il s'agit de prouver que des changements dans l'environnement du local commercial ont entraîné une augmentation significative de son attractivité et donc de sa valeur locative. Par exemple, la création d'une ligne de métro ou de tramway, la piétonnisation d'une rue, l'ouverture d'un grand centre commercial à proximité ou des travaux importants qui ont fait augmenter le flux de passants.
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Une durée du bail supérieure à 9 ans: Si le bail a une durée ferme de plus de 9 ans, ou si le bail commercial a été tacitement reconduit et que la durée totale de l'occupation dépasse 12 ans, le bailleur peut demander une révision déplafonnée du loyer.
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Chiffrer l'impact et préparer les stratégies pour le locataire
Pour un locataire, la demande de loyer déplafonné est une menace qui peut impacter la rentabilité et même la viabilité de son commerce. Il est donc crucial de se préparer et de chiffrer l'impact financier de cette hausse.
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Chiffrer l'impact financier : La première étape est de calculer l'augmentation potentielle du loyer. Un loyer déplafonné peut être ajusté à la valeur locative réelle du marché, qui peut être bien supérieure au loyer actuel. Le locataire doit estimer cette nouvelle valeur et analyser son impact sur son business plan et son compte de résultat.
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Les moyens de défense : Le locataire peut contester le déplafonnement en argumentant que la "modification des facteurs locaux de commercialité" n'est pas significative. Il peut aussi prouver que sa propre activité a généré l'attractivité du quartier (clientèle fidèle, bonne réputation) et que cette valeur ne doit pas être transférée dans le loyer. L'assistance d'un expert en immobilier commercial est indispensable pour constituer un dossier solide.
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Négocier des alternatives : Le locataire n'est pas obligé d'accepter l'augmentation. Il peut négocier avec le bailleur pour trouver un compromis, comme une augmentation progressive du loyer sur plusieurs années, ou l'ajout de clauses de sortie anticipée si le loyer devient insoutenable.
L'intérêt du déplafonnement pour le bailleur
Pour un bailleur, le déplafonnement du loyer est un levier stratégique pour valoriser son patrimoine et sécuriser la rentabilité de son investissement, surtout dans un contexte économique volatile :
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Valoriser l'actif immobilier : Le déplafonnement permet au bailleur d'aligner le loyer commercial sur la valeur réelle du marché. Un local commercial bien situé dans un quartier en plein développement peut générer un loyer bien supérieur à celui qui est plafonné par l'ILC.
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Sécuriser la rentabilité : En période d'inflation, le loyer plafonné peut perdre de sa valeur réelle. Le déplafonnement permet au bailleur de protéger son investissement et de garantir un rendement juste, en phase avec la valeur du marché.
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Préparer la négociation : Un bailleur qui souhaite demander un loyer déplafonné doit préparer un dossier solide. Il doit prouver les modifications des "facteurs locaux de commercialité" et s'appuyer sur des données précises (loyers des biens comparables, flux piétons, etc.) pour justifier la hausse.
L'expertise de Point de Vente face au loyer déplafonné
Face à la complexité du loyer déplafonné, l'intervention d'un expert impartial est un atout décisif. Point de Vente se positionne comme ce partenaire, apportant son expertise et son objectivité au service des deux parties :
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Audit de bail et de situation : Nous réalisons un audit détaillé du bail commercial pour déterminer si les conditions légales du déplafonnement sont réunies. Nous analysons l'environnement du local commercial pour savoir si les "facteurs locaux de commercialité" ont réellement changé, ce qui est la base de toute négociation.
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Analyse de la valeur locative : Nous utilisons notre connaissance du marché et des outils de géomarketing pour fournir une évaluation objective et factuelle de la valeur locative réelle du bien. Cette base chiffrée sert de référence pour une négociation saine et équitable.
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Médiation et négociation : Nos experts agissent comme des médiateurs entre les bailleurs et les locataires. Nous traduisons les contraintes et les besoins de chaque partie en solutions concrètes, facilitant un dialogue constructif et évitant le blocage.
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Accompagnement juridique : Nous vous mettons en relation avec des experts juridiques spécialisés en droit immobilier commercial pour sécuriser le processus et la rédaction des nouveaux termes du bail.
Conclusion
Le loyer déplafonné est un enjeu majeur pour la pérennité d'un local commercial. Il ne s'agit pas d'une simple révision du loyer, mais d'une situation légale complexe qui peut impacter la rentabilité d'une entreprise et la valeur d'un patrimoine.
Pour Point de Vente, nous considérons que le succès d'un projet immobilier se mesure à sa capacité à anticiper et à maîtriser ces événements. En combinant notre expertise du marché avec une approche rigoureuse et factuelle, nous nous positionnons comme le partenaire privilégié pour gérer les situations de loyer déplafonné. Nous veillons à ce que les négociations soient justes, équilibrées et sécurisantes pour toutes les parties.