La cession bail commercial expliquée

En tant que propriétaire de murs commerciaux, il est très fréquent de mettre ces derniers en location pour un professionnel qui pourra ainsi y pratiquer son activité commerciale. Pour cela, un contrat de bail commercial est mis en place entre le bailleur et le locataire. Le contrat de bail, généralement convenu pour une durée de 9 ans (minimum), pourra être cédé à un tiers, sans que le contrat soit rompu. On parle alors de cession de bail commercial. Voici ce que cela entraîne pour toutes les parties engagées et ce qu'il faut savoir sur la question de la cession bail commercial.

Pour en savoir plus : Tout savoir sur le bail commercial

Cession bail commercial et fonds de commerce

Le locataire de murs commerciaux qui y pratique son activité professionnelle constitue ce que l'on appelle un fonds de commerce. Ce fonds, composé de nombreux éléments, inclut ce que l'on appelle le droit au bail.

Le droit au bail est un élément dit incorporel, qui lie le locataire au contrat de bail. Ainsi, lorsque ce dernier souhaite vendre son fonds de commerce, il cède par la même occasion son droit au bail. Cela signifie alors que le locataire change. Notons toutefois que si la vente du fonds de commerce entraîne la cession du droit au bail, l'inverse n'est pas réciproque. En effet, il sera possible pour un locataire de vendre son droit au bail, à une valeur déterminée suite à une négociation entre le locataire actuel et le repreneur., sans pour autant vendre le fonds de commerce. Il reste alors gérant du commerce installé, mais n'est plus considéré comme le locataire des lieux.

Un nouveau locataire mais le même contrat de bail

Comme indiqué plus tôt, la cession du droit au bail signifie pour le bailleur un changement de locataire. Pour autant, le contrat de bail étant encore valide, ce dernier reste d'actualité et ne pourra pas être annulé. Précisons que cette cession du droit au bail pourra se faire sans que le bailleur ait droit de regard sur l'opération. Il pourra toutefois s'en prémunir en ajoutant une clause de droit d'information dans le contrat de bail.

Les droits du bailleur

Outre le droit d'information qui pourra être ajouté comme clause dans le contrat de bail commercial, d'autres clauses pourront également être renseignées, qui donneront d'autres droits au bailleur.

Il sera ainsi possible de prévoir une clause qui empêche le repreneur du fonds de commerce de pratiquer une activité commerciale différente de celle initialement prévue dans le contrat de bail originel. Cette clause permettra au bailleur d'empêcher une cession bail commercial qu'il juge inadaptée au local qu'il met en location.
Il sera enfin possible d'ajouter une clause qui prévoit le droit de préemption du bailleur en cas de volonté de cession du fonds de commerce. Ce faisant, il sera prioritaire pour faire une offre de rachat du fonds de commerce au locataire, et ainsi de devenir le nouveau titulaire du droit au bail.

La garantie solidaire

Bien que le fonds de commerce et le droit au bail puissent être cédés à un tiers, le locataire initial reste tenu de respecter ce que l'on appelle la garantie solidaire. Cette garantie prévoit que dans le cas où le repreneur ne serait pas capable d'assumer ses responsabilités de locataire (en particulier assumer le loyer convenu dans le contrat de bail originel), le cédant du fonds de commerce est tenu de l'aider à couvrir les frais dus au bailleur.

La garantie solidaire est également vraie dans le sens inverse, c'est-à-dire que le repreneur pourra permettre de couvrir les éventuelles dettes contractées auprès du bailleur par le locataire initial.