Mentionnée à l'article L145-39 du Code de commerce, la clause d'échelle mobile permet une révision automatique du loyer au cours du bail selon une périodicité fixée. Dans le cadre d'un bail commercial, le preneur et le bailleur peuvent stipuler cette clause qui donne lieu à l'indexation sur un indice de référence et à la révision automatique et de plein droit du loyer sur une base périodique.
Qu'est-ce que la clause d'échelle mobile ?
Dans les loyers des baux commerciaux, la clause d'échelle mobile permet d'introduire un mécanisme d'indexation qui permet de réviser le montant du loyer automatiquement et de plein droit, en fonction du prix d'un service ou d'une denrée, ou encore par rapport à un indice économique ou monétaire. La périodicité de l'indexation est fixée généralement à un an, d'un commun accord entre le locataire (preneur) et le bailleur.
Dès lors que les deux parties, preneur et bailleur, décident de stipuler une clause d'échelle mobile dans le bail commercial, elle peut alors être appliquée de plein droit. Cela veut dire qu'aucune formalité ne sera nécessaire, et le bailleur n'aura pas besoin d'envoyer une demande d'application de l'indexation au locataire.
Quels indices de référence pour la clause d'échelle mobile ?
Avant l'introduction de la loi Pinel, l'indice économique le plus couramment utilisé dans les baux commerciaux était l'ICC (Indice du Coût de la Construction), publié trimestriellement par l'INSEE(Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques). Mais depuis la loi Pinel, et pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, seuls deux indices de référence subsistent : l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Les indices de référence ILC et ILAT sont plus stables que l'ICC, ce qui élimine le risque de grandes variations des loyers pour le preneur. Ils sont par ailleurs publiés trimestriellement par l'INSEE et sont utilisés, pour le premier, quand l'activité du local est commerciale ou artisanale. L'ILAT est quant à lui destiné aux activités tertiaires, industrielles, les plateformes logistiques… Si les parties sont libres de choisir un indice de référence, ce dernier doit être en rapport avec l'activité exercée dans le local.
Clause d'échelle mobile et révision triennale légale : quelle différence ?
La principale différence est que la clause d'échelle mobile est conventionnelle, alors que la révision triennale est, comme son nom l'indique, légale. Elle est prévue par la loi pour les baux commerciaux dans une périodicité de 3 ans. Toutefois, la confusion est possible…
La clause d'échelle mobile peut être interprétée comme étant une révision triennale légale quand il n'est pas expressément fait référence dans le contrat de bail au caractère « automatique » de la révision du loyer. Attention aussi à ne pas renvoyer aux dispositions légales applicables dans la rédaction de la clause. Dans ce cas, elle sera qualifiée de révision triennale. Pour dissiper toute confusion, il faut veiller à utiliser le mot « indexation » qui renvoie directement à la clause d'échelle mobile.
Quelle est la validité d'une clause d'échelle mobile ?
Avant d'insérer une clause d'échelle mobile, les parties à un bail commercial doivent prendre en compte certaines considérations, au risque de voir la validité de la clause annulée.Tout d'abord, la clause d'échelle mobile doit être basée sur un indice en corrélation avec l'activité d'une des parties ou avec l'objet du bail commercial. Au cas où la clause soit reliée à un indice illicite, elle sera considérée comme nulle. Idem si elle ne prévoit (exclusivement) que l'augmentation du loyer, car la clause d'échelle mobile est sensé faire varier le loyer, que ce soit à la hausse ou à la baisse.
Enfin, il faut savoir que le changement d'activité du preneur en cours de bail n'a aucune incidence sur l'indice choisi pour la clause d'échelle mobile.
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