Le Fonds de commerce

Lorsqu'il est question d'immobilier à but commercial, un terme essentiel revient régulièrement : le fonds de commerce. Il est ainsi essentiel de comprendre avec précision ce que contient un fonds de commerce, mais également ce que cela ne concerne pas. Cela permettra d'une part d'évaluer avec précision la valeur d'un fonds de commerce, aussi bien au moment d'un rachat de fonds de commerce, qu'au moment d'une vente de fonds de commerce, ou encore d'une cession de fonds de commerce.

Les éléments d'un fonds de commerce

Le fonds de commerce désigne tous les biens meubles rassemblés par un commerçant pour obtenir une clientèle. Cela se compose en deux grandes catégories distinctes : les éléments incorporels et les éléments corporels.

Les éléments incorporels d'un fonds de commerce

Six éléments sont rassemblés sous la bannière des éléments incorporels qui composent un fonds de commerce :

• Clientèle À ne pas confondre avec l'achalandage (qui désigne les clients de passage, ponctuels), la clientèle est l'élément central et le plus important pour l'évaluation de fonds de commerce. Il désigne les clients qui ont recours à un commerce de manière régulière, que ce soit pour la qualité des services, ou le savoir-faire du commerçant. La clientèle doit donc être réelle, sûre, et propre à un établissement.
• Droit au bail Le droit au bail d'un fonds de commerce désigne le droit de propriété commercial, c'est-à-dire le droit au renouvellement du bail. Des indemnités sont à prévoir si le bail commercial n'a pas été renouvelé en bonne due forme.
• Nom commercial C'est ce qui individualise une entreprise. Il est une propriété immatérielle indispensable et désigne le nom donné à un commerce.
• Enseigne commercial L'enseigne permet d'individualiser une boutique, un fonds de commerce ou même un établissement. Elle peut être identique au nom commercial.
• Autorisations et licences d'activité De nombreuses activités professionnelles nécessitent l'obtention de licences et d'autorisation (par exemple la vente de boissons alcoolisées). Il est ainsi nécessaire d'être titulaire des autorisations et licences nécessaires pour l'exploitation de certains fonds de commerce. Ces autorisations et licences peuvent être comprises dans la valeur d'un fonds de commerce, mais il arrive qu'elles soient vendues à part.
• Droits de propriétés commercial Ce dernier élément désigne les droits commerciaux d'éventuels brevets déposés par une entreprise, qui ont été placés comme faisant partie de la valeur d'un fonds de commerce. Il est ainsi essentiel de racheter ces droits commerciaux et propriétés lors d'un rachat de fonds de commerce qui est concerné par ce cas.

Les éléments corporels d'un fonds de commerce

Si les éléments incorporels d'un fonds de commerce sont indispensables, les éléments corporels ne sont pas à oublier non plus. On compte 4 éléments corporels indispensables dans un fonds de commerce : le matériel indispensable à l'exploitation d'un fonds de commerce, le mobilier, l'outillage ainsi que les livres de commerce et documents comptables. On l'aura compris, un fonds de commerce désigne un certain nombre d'éléments propres et indissociables à l'exercice d'une activité commerciale. Cependant, il n'est en aucun cas question des biens immeubles, ni même du stock. Ces deux éléments sont en effet séparés du fonds de commerce, et sont donc vendus séparément lors d'une vente de fonds de commerce.

Achat de fonds de commerce : ce qu'il faut savoir

L'achat d'un fonds de commerce est une des alternatives proposées à ceux qui souhaitent se lancer dans une activité commerciale. Elle permet ainsi de profiter d'un commerce qui est en cours d'activité, avec une clientèle établie. Cette alternative évite donc de partir de rien, mais n'est pas une action dénuée de risque. En effet, l'achat d'un fonds de commerce ne se fait pas à la légère. Il est primordial de savoir évaluer la valeur d'un fonds de commerce, ainsi qu'avoir pris la peine de se renseigner sur de nombreux points primordiaux.

Évaluer un fonds de commerce

Afin de faire une évaluation au plus juste d'un fonds de commerce, un barème par profession a été mis en place. Aussi, de nombreux éléments sont directement liés au succès d'un commerce :

• Le chiffre d'affaire
• Le bénéfice du fonds de commerce
• Son emplacement (flux de passants, proximité avec les transports en commun, présence d'un parking dans les environs, présence d'autres activités dans les alentours, concurrence, projets urbains qui pourraient favoriser le développement commercial…)
• La valeur des murs (dans le cas d'un achat des locaux)
• La valeur du loyer (dans le cas d'une location des locaux)
• La tendance du marché (prendre en compte l'état actuel de marché, mais aussi celui à venir)

Différentes méthodes d'évaluation de fonds de commerce

Définir avec précision la valeur d'un fonds de commerce n'est pas chose aisée, en raison des nombreux éléments difficilement quantifiables. Cette vérité est d'autant plus présente lorsque l'on ne connaît pas parfaitement une zone géographique. Ainsi, il existe de nombreuses méthodes pour évaluer un fonds de commerce, qui se focalisent sur certains aspects essentiels des composantes des fonds de commerce. Bien sûr, il est conseillé d'effectuer plusieurs de ces évaluations, qui sont complémentaires.

• • L'évaluation d'un fonds de commerce par son chiffre d'affaires C'est la méthode la plus souvent utilisée. Il s'agit de ne prendre en considération que le chiffre d'affaires d'un commerce au cours des trois dernières années (en TTC), et d'en faire la moyenne. Une fois cette moyenne obtenue, il convient de la multiplier par le coefficient appliqué à l'activité du commerce (pour cela, adressez-vous à votre centre d'impôts). Ce coefficient peut aller de 40 à 100%, en fonction de l'activité, et de la zone géographique.

• L'évaluation d'un fonds de commerce par son bénéfice Pour cette méthode, il s'agit de faire la moyenne du bénéfice engendré par un établissement au cours des trois dernières années. Il faudra également prendre en considération lors de cette moyenne tous les éléments qui étaient déductibles sur le plan comptable (charges sociales par exemple). Il s'agira ensuite de multiplier la valeur obtenue par un chiffre (allant de 3 à 5), propre à l'activité, au marché et à la valeur des éléments constituant le fonds de commerce.

• L'évaluation d'un fonds de commerce par comparaison Cette dernière méthode est la plus rapide, mais peut-être également la plus risquée. La moindre erreur peut avoir des répercussions de taille lors des résultats de l'évaluation. Afin de s'assurer de la réaliser correctement, il s'agira de comparer les éléments constituant un fonds de commerce à ceux d'un autre établissement dont l'importance, l'activité, la nature et la situation sont en tous points comparables.

On l'aura compris, l'évaluation d'un fonds de commerce est une action à ne pas prendre à la légère, qu'il est indispensable de la faire de manière consciencieuse, aussi bien lors d'un achat de fonds de commerce, qu'une vente, ou même d'une cession.

Méthodologie du rachat de Fonds de commerce

Après avoir évalué la valeur d'un Fonds de commerce que l'on souhaite acquérir, il est essentiel de respecter certaines formalités. La première consiste à effectuer une promesse de vente. Cette promesse peut avoir deux formes :

• Compromis de vente C'est la forme la plus répandue de promesse de vente d'un fonds de commerc. Il s'agit d'un contrat synallagmatique (c'est à dire qu'il engage deux parties conjointement, l'acheteur et le vendeur). Ces deux parties sont liées par un accord sur l'objet de la vente, ainsi qu'une valeur définie. Cette promesse prend la forme d'une vente dès que les deux parties reconnaissent un consentement mutuel.
• Promesse unilatérale de vente Cette forme, plus rare, réserve à l'acquéreur le droit de lever ou non l'option d'achat. Elle accorde ainsi un temps de réflexion à l'acquéreur, qui pourra se rétracter avant l'achat.

Quelle que soit la forme que prend une promesse de vente d'un fonds de commerce, plusieurs mentions indispensables doivent être mentionnées :

• Le nom du précédent propriétaire, la date et la nature de l'acte, ainsi que le prix convenu lors des négociations.
• La durée de validité du bail, ainsi que les coordonnées du bailleur actuel ainsi que celle du cédant
• Le chiffre d'affaires et les bénéfices de l'établissement au cours des trois dernières années

Après la promesse de vente, d'autres formalités sont également à effectuer. La première consiste en un consentement de vente du conjoint du vendeur de fonds de commerce si ce dernier est renseigné comme étant marié sous le régime de la communauté de biens. Ensuite, il est obligatoire de publier l'acte de cession d'un fonds de commerce dans les quinze jours qui suivent l'achat, d'abord dans un journal d'annonces légales, puis dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Cette étape est essentielle car les créanciers d'un fonds de commerce peuvent s'opposer à une vente et la bloquer. Enfin, le vendeur d'un fonds de commerce est tenu de mettre à disposition du futur acquéreur tous les documents comptables liés au fonds de commerce (livres de comptabilité, bénéfices et chiffres d'affaires des trois dernières années). Dans certains cas, le vendeur d'un fonds de commerce peut bénéficier d'une exonération lors d'une cession de fonds de commerce. Il pourra ainsi en bénéficier dans le cas d'un départ à la retraite, d'une transmission d'une branche d'activité ou d'une entreprise individuelle, et enfin pour les entreprises soumises à l'IR (impôt sur le revenu).

Cession de fonds de commerce

Afin de vous assurer d'effectuer une vente d'un fonds de commerce dans les meilleures conditions, quelques éléments sont à prendre en compte. Le premier, vous assurer que votre fonds de commerce est en phase de croissance. Cet élément, outre une sécurité non négligeable pour le potentiel acquéreur, jouera un rôle essentiel dans la valorisation de votre fonds de commerce, et donc dans son prix de vente. Ensuite, il est conseillé, lorsque l'on souhaite vendre un fonds de commerce, de réaliser un business plan approfondi, qui permettra de mettre en lumière toutes les possibilités qui s'ouvrent à l'acquéreur, et ainsi lui donner une visibilité globale du potentiel de votre fonds de commerce.

Nantissement de fonds de commerce : un élément à ne pas négliger

Aussi, comme mentionné plus tôt, les créanciers d'un fonds de commerce peuvent à tout moment intervenir lors d'une cession d'un fonds de commerce, et l'empêcher. Pour éviter cela, il est essentiel de s'assurer qu'aucun nantissement de fonds de commerce n'est en cours.

Crédit vendeur : risques, conditions et avantages

Le crédit vendeur peut être proposé par le vendeur à l'acquéreur lors d'une vente d'un fonds de commerce. C'est un acte courant qui intervient généralement lors d'une reprise d'entreprise. Par cet acte notarié, le vendeur donne l'autorisation à l'acheteur de s'acquitter d'une partie du solde comptant, puis d'échelonner ce qui reste en plusieurs sommes réparties dans le temps. Le vendeur et l'acheteur fixent ainsi librement la durée du remboursement, ainsi que la valeur des échelonnements.

Cession de fonds de commerce : que deviennent les salariés ?

D'après l'article L. 1224-1 du Code du travail, l'acquéreur d'un fonds de commerce est tenu de conserver l'ensemble des employés actuellement sous contrat lors de la vente. Art 1224-1 du Code du travail « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise. » Cependant, un acheteur qui souhaite réduire la masse salariale d'une entreprise a la possibilité de négocier avec le vendeur. Il s'agira ainsi de définir qui rompt les contrats (avant ou après la signature de l'acte de vente), comment se séparer des salariés, et dans le cas d'une masse salariale superflue, négocier le prix de vente du fonds de commerce à la baisse. Cependant, la cession d'un fonds de commerce ne peut être jugée valable comme motif de licenciement.

Exception à la reprise du personnel lors d'une cession de fonds de commerce

Comme clairement stipulé dans l'article L. 1224-1 du Code du Travail, la seule exception à la reprise obligatoire du personnel existant d'une entreprise concerne une acquisition d'un droit au bail dans lequel l'activité future se démarque de celle tenue jusqu'alors. Dans ce cas, le vendeur est tenu de licencier ses employés, et d'assurer leur indemnisation.

Droits d'enregistrement sur fonds de commerce

Dans le cas d'un achat d'un fonds de commerce d'une valeur supérieure ou égale à 23.000€, des droits d'enregistrement sont à prévoir. Ces droits d'enregistrement concernent le fait d'enregistrer l'acte de vente du fonds de commerce auprès du SPFE (Service de Publicité foncière et de l'Enregistrement), ainsi qu'auprès du SDE (Service Départemental de l'Enregistrement) du centre des dépenses publiques afférentes. Ainsi, pour un fonds de commerce dont la valeur est comprise entre 23.000€ et 200.000€, les droits d'enregistrement sont calculés sur la base de 3% de la valeur du fonds de commerce. Pour tout achat excédant 200.000€, les droits d'enregistrement sur fonds de commerc sont de 5%. Il est important de préciser qu'un abattement fiscal global s'applique dans deux cas :

• L'acquéreur est un employé du commerce exerçant en CDI depuis au moins deux ans.
• L'acquéreur est un membre proche du cédant (famille directe ou conjoint)

Dans ces deux cas, l'acquéreur devra s'engager à continuer à exploiter le fonds de commerce pendant une durée minimale établie à 5 ans.

Amortissement d'un fonds de commerce

Jusqu'à peu de temps, le fonds de commerce était considéré comme non amortissable. En effet, les entreprises maintenant la position qui voudrait que la durée d'exploitation d'un fonds de commerce n'était pas limitée dans le temps. Cependant, du fait des nombreux changements survenus au cours des dernières années dans les habitudes des consommateurs et plus largement de la clientèle, un fonds de commerce peut perdre en valeur. Ainsi, un test de dépréciation annuel a vu le jour, et permet de déceler la moindre perte de valeur d'un fonds de commerce. Un fonds de commerce amortissable à partir du moment ou l'activité qui y est liée connaît une baisse d'intérêt globale de la part des consommateurs à l'échelle globale. L'amortissement sur fonds de commerce va donc influer directement sur la valeur d'un fonds de commerce, et donc sur son prix de vente ou d'achat. La cession, la vente ou l'achat d'un fonds de commerce sont des choses courantes dans le paysage commercial actuel. Bien que la vente d'un fonds de commerce ne nécessite pas la présence d'un comptable pour être réalisée, elle est cependant fortement conseillée. Également, acquérir un fonds de commerce n'est pas une décision qui se prend à la légère. Il est donc indispensable de bien analyser le contexte d'achat, mais également de définir un business plan solide afin de ne pas subir de lourdes pertes. Ce business plan sera essentiel, quel que soit l'état actuel du fonds de commerce. Enfin, l'évaluation d'un fonds de commerce est un point essentiel dans le processus d'achat ou de vente d'un fonds de commerce. Il est donc primordial de demander conseil à un professionnel de l'immobilier commercial avant de réaliser toute transaction de fonds de commerce.