Avant la signature d'un contrat de location de local commercial, la répartition des travaux constitue l'un des nombreux points de négociation entre le bailleur et le locataire. Pour se protéger en
cas de litige, il est recommandé aux deux parties d'inclure une liste détaillée desdits travaux et charges dans le bail commercial. Cependant, ils peuvent aussi faire appel au Code Civil en cas
d'échec des négociations.
Comment se fait la répartition des travaux ?
Si pour les baux d'habitation la répartition des travaux est encadrée par la loi, cela peut se faire plus librement dans le cadre d'un bail commercial. Bailleur et locataire négocient généralement autour de cette question et introduisent très souvent des aménagements conventionnels dans le bail.
Partant de ce principe, il est possible d'inclure une clause dans le contrat qui transfère au locataire certains travaux (y compris les plus importants) normalement dévolus au bailleur. Si les deux parties sont d'accord, ce principe de fonctionnement doit être clairement indiqué dans le contrat, sous peine de nullité.
Cependant cette liberté de répartition des travaux concerne les contrats signés avant le 05 novembre 2014. Pour les baux conclus après cette date, il existe une liste de travaux non transférables, selon le Code Civil. Au cas où les deux parties échouent à trouver un accord, elles s'en remettent à l'application de ce Code pour répartir les travaux.
Les charges dévolues au bailleur
Conformément aux dispositions du Code Civil, le bailleur est responsable des charges relatives à la propriété des locaux. Il s'agit :
- des dépenses liées aux grosses réparations (murs de soutènement et de clôture, voûtes, charpente, toiture, etc.) ;
- des travaux pour remédier à la vétusté des locaux ou les mettre en conformité avec la réglementation ;
- des impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux, même si ceux-ci sont vacants.
NB : si le coût des travaux d'embellissement excède le montant du remplacement à l'identique, il est pris en charge par le bailleur.
Les dépenses à la charge du locataire
Selon le Code civil, elles couvrent l'ensemble des travaux d'entretien et de réparations courantes liés à l'occupation des locaux. Ici, on retrouve :
- le petit entretien (travaux de réfection, réparation de la climatisation, du chauffage, des sanitaires, etc.) ;
- des charges de copropriété en fonction de la quote-part de chacun ;
- les impôts, taxes et redevances liés à l'usage des locaux.
Bien entendu, le locataire a le droit de réclamer les documents justifiant le montant des travaux et charges qui lui sont dévolus. Il peut s'agir d'un bilan des charges de l'exercice écoulé et/ou un état prévisionnel des travaux prévus pour les 3 prochaines années, assorti d'un budget prévisionnel.