Le bail commercial classique, que l'on retrouve sous le nom de bail commercial 3-6-9, est un contrat de location passé entre le propriétaire d'un local et une société immatriculée au répertoire des
métiers (RM) ou au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce document permet d'encadrer les relations entre les deux parties et il représente un engagement de longue durée nécessaire au bon
fonctionnement du fonds de commerce. Le bail commercial est en effet signé pour une durée de 9 ans au minimum, qui peut être renouvelée. Point de Vente fait le point sur tout ce qu'il convient de
savoir sur le sujet !
Les modalités du contrat de bail commercial
Le bail commercial classique (3 6 9) est régi par les articles L145-1 et suivants du Code du commerce. S'il peut tout à fait être réalisé sous forme orale, il est tout de même vivement recommandé d'établir un contrat écrit afin que le propriétaire et la société puissent se prémunir en cas de problème. De manière générale, le contrat de bail commercial est rédigé par un notaire ou un avocat.
Ce contrat est alors signé pour une période de 9 ans minimum. Il possède toutefois une particularité, à savoir la période triennale. En effet, si le propriétaire est tenu de respecter la durée du bail commercial, sous peine de payer une indemnité d'éviction, le locataire peut pour sa part résilier son contrat de bail commercial à l'expiration d'une période triennale, d'où l'expression bail 3-6-9 (3 ans, 6 ans, 9 ans). Pour ce faire, il doit notifier sa décision au bailleur par voie d'huissier au moins six mois à l'avance.
La fixation et l'augmentation de loyer du bail commercial
Le loyer est une des clauses importantes du bail commercial. Il faut savoir qu'il n'existe pas de règle à proprement parler sur sa fixation, c'est avant tout un accord entre le bailleur et le locataire.
Pour autant, il convient tout de même de respecter certaines règles, le loyer du bail commercial doit en effet être déterminé ou déterminable, mais aussi être réel et sérieux en adéquation avec les prix du marché.
Une fois le loyer initial fixé, il est possible que le bailleur demande la révision du loyer à l'issue de chaque période triennale (3 6 9). Il doit pour cela envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception, ou encore procéder par acte extrajudiciaire. Cette augmentation de loyer, qui peut être contestée par le locataire, est toutefois plafonnée. Elle ne peut en effet dépasser la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou l'indice trimestriel des loyers commerciaux.
Le renouvellement du bail commercial
Le bail commercial classique peut être renouvelé au-delà de la durée fixée initialement. La demande, qui peut émaner du bailleur ou du locataire, doit être faite par voie d'huissier dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du contrat de bail commercial.
Il faut savoir que le propriétaire a la possibilité de refuser ce renouvellement. Il devra dans ce cas verser une indemnité d'éviction à son locataire. Si la demande est réalisée par le locataire, le loyer est alors déterminé selon celui d'origine et de la variation de l'indice mentionnée dans le contrat de location d'origine.
La résiliation du bail commercial
Comme nous avons pu le voir précédemment, le contrat de bail commercial est signé pour 9 ans. Toutefois, il peut être résilié avant cette échéance dans les situations suivantes :
- Le bailleur et le locataire sont d'accord pour mettre fin au bail ;
- à l'issue de la fin de chaque période triennale ;
- dans le cas d'une clause résolutoire, notamment en cas de défaut de paiement du loyer ;
- si le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations, par voie judiciaire.
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