Dans le cadre d'un bail commercial, la conclusion du contrat prend généralement en compte différents éléments destinés à organiser les relations entre le bailleur et le locataire pour éviter, dans
la mesure du possible, les situations litigieuses. Le dépôt de garantie fait partie de ces points à discuter. De quoi s'agit-il concrètement ? Comment fonctionne le dépôt de garantie ? Focus avec
Point de Vente !
Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie du bail commercial ?
Le dépôt de garantie est un montant généralement exigé par le bailleur, lors de la signature du contrat de location, pour se protéger de l'exécution des engagements contractuels. Il s'assure ainsi que le locataire ne manque pas à ses obligations contractuelles. A la fin du bail, le locataire récupère son argent, après déduction d'éventuels frais ou impayés.
Cependant, cet acte n'est pas une obligation légale, il est encadré par la seule volonté des deux parties. C'est pourquoi il est important, au moment de conclure le contrat de location du local commercial, de préciser l'objectif du dépôt de garantie, le montant à verser par le locataire, ainsi que les conditions de restitution de cette somme.
L'objet du dépôt de garantie du bail commercial
Pour prévenir d'éventuels litiges à la fin du bail, il est donc indispensable de préciser l'objet de la garantie dès le début. Cette somme peut servir à couvrir les impayés de loyer et de charges locatives, mais aussi à payer les impôts dus par le locataire en vertu de la loi ou des conditions précisées dans le bail commercial. Certains bailleurs peuvent également déduire de la garantie le coût des réparations suite aux éventuelles dégradations du local commercial par le locataire.
Tous les éléments couverts par le dépôt de garantie doivent être clairement exposés. Cela permet de « retenir les sommes dues par le locataire, le cas échéant, sans contestation possible ».
Comment déterminer le montant à verser ?
Là encore, aucune loi n'intervient. En tout état de cause, le montant est fixé librement entre les deux parties. Cependant, il existe des règles d'usage applicables par le bailleur pour déterminer ce montant, en tenant compte de la périodicité du loyer (trimestre ou mensuel) et des modalités de paiement (loyer payé d'avance ou à terme échu). La somme demandée, qui peut être négociée par le locataire, correspond le plus souvent à :
- un terme de loyer si le loyer est payable d'avance ;
- deux termes de loyer si le locataire paie le loyer du mois précédent en fin de mois.
Au cas où le loyer est payé de manière trimestrielle, le montant du dépôt de garantie sera d'un ou deux trimestres de loyer. Pour rappel, le bailleur ne peut réclamer de TVA au locataire sur ce montant.
Quelles sont les conditions de versement, d'encaissement et de restitution de la garantie ?
Ces modalités doivent également être définies dans le contrat. Selon l'accord conclu entre le bailleur et son locataire, la somme fixée peut être versée par virement, par chèque encaissée ou non, à la date prévue à cet effet.
En ce qui concerne les conditions de restitution, elles doivent être totalement conformes à l'objet du dépôt de garantie du bail commercial. Aussi, le montant n'est pas forcement restitué immédiatement à la cession du contrat, le bailleur bénéficie généralement d'un délai raisonnable pour la restitution. Un état des lieux d'entrée et de sortie du local commercial est recommandé pour éviter les contestations au moment d'éventuelles déductions pour couvrir des frais de réparation, par exemple.
Enfin, que le bien soit vendu en cours de bail, le dépôt de garantie est obligatoirement restitué par le bailleur originaire.