Bail à construction
Le bail à construction est le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du contrat, fixée entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans.
Comment ça marche
Il est régi par les articles L251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Il ne peut pas se prolonger par tacite reconduction. Il confère au preneur un droit réel immobilier, qui peut être hypothéqué et cédé. Parce qu'il est soumis à la publicité foncière, il est en pratique conclu devant notaire.
Le loyer peut être payé en argent, mais aussi, en tout ou partie, par la remise au bailleur d'immeubles ou de fractions d'immeubles construits par le preneur.
Le sort des bâtiments se négocie. Les parties conviennent de leurs droits respectifs sur les constructions. À défaut de convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations (article L251-2).
Le preneur peut louer les locaux construits, par exemple à des commerçants. Mais les baux et titres d'occupation de toute nature consentis par le preneur sur les constructions s'éteignent à l'expiration du bail à construction, sauf régime particulier prévu pour certains baux d'habitation (article L251-6) : un commerçant doit connaître cette date avant de signer.
Ce que ça change pour vous
Pour une enseigne, c'est un moyen d'implanter une grande surface sans acheter le terrain : le capital va au bâtiment, pas au foncier. En contrepartie, le bâtiment peut revenir au bailleur en fin de bail : l'investissement doit s'amortir sur la durée restant à courir.
Pour un investisseur qui achète des murs commerciaux, la première vérification porte sur le titre : le vendeur est-il propriétaire du sol, ou titulaire d'un bail à construction dont il faut connaître la durée restante ? L'audit d'acquisition doit trancher ce point.
À ne pas confondre avec
Le bail emphytéotique n'impose pas de construire à titre principal. Le bail en l'état futur d'achèvement est un bail commercial sur un immeuble que le bailleur fait construire. Le crédit-bail immobilier est un financement avec option d'achat.
Questions fréquentes
Qui est propriétaire du magasin pendant le bail ? Le contrat répartit les droits sur les constructions pendant et après le bail. À défaut de convention, le bailleur devient propriétaire des constructions à la fin du bail.
Un bail à construction peut-il durer quinze ans ? Non. La loi impose une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Un contrat plus court ne répond pas à cette qualification.