Crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est une technique de financement dans laquelle un établissement spécialisé achète ou fait construire un immeuble professionnel choisi par une entreprise, le lui loue pendant une durée convenue, puis lui permet de l'acquérir en fin de contrat en levant une option d'achat.
Comment ça marche
Trois personnes interviennent. L'entreprise, appelée crédit-preneur, choisit le local et négocie son prix. L'établissement, appelé crédit-bailleur, l'achète et en reste propriétaire pendant toute la durée du contrat. Le crédit-preneur verse des redevances qui remboursent le financement et le rémunèrent.
Le contrat contient une promesse unilatérale de vente au profit du crédit-preneur. À l'échéance, il peut lever l'option et devenir propriétaire pour un prix résiduel fixé au contrat, ou ne pas la lever et quitter le local.
Le crédit-preneur supporte en pratique les charges d'un propriétaire : taxe foncière, assurance, entretien et travaux, selon le contrat. Le crédit-bailleur, propriétaire, conserve en revanche une garantie forte, puisque le bien lui appartient en cas de défaillance.
Une variante courante est la cession-bail : l'entreprise vend à un crédit-bailleur des murs qu'elle possède déjà, puis les reprend en crédit-bail. Elle libère ainsi de la trésorerie tout en gardant l'usage du local et la possibilité de le racheter.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant ou une PME, le crédit-bail peut financer une part du prix plus large qu'un prêt professionnel classique, puisque le financeur garde la propriété. L'apport demandé peut être plus réduit, mais le coût global et les pénalités de sortie anticipée doivent être comparés.
Sur le plan fiscal, les redevances sont en principe déductibles du résultat de l'entreprise. Lors de la levée de l'option, des règles spécifiques de réintégration peuvent s'appliquer, et le traitement diffère selon que le crédit-preneur est l'entreprise d'exploitation ou une société immobilière qui sous-loue. Ce point se valide avec un expert-comptable avant la signature.
Le montage se combine souvent avec une structure de détention : une SCI prend le crédit-bail et loue à la société d'exploitation. Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS modifie alors l'impôt pendant et après le contrat.
À ne pas confondre avec
Le bail commercial : il donne un droit d'occupation et au renouvellement, jamais un droit d'acheter le local.
Questions fréquentes
Est-ce que je suis propriétaire de mes murs en crédit-bail ? Non, pas pendant le contrat. Le crédit-bailleur est propriétaire. Vous le devenez seulement si vous levez l'option d'achat, à l'échéance ou par anticipation si le contrat le permet.
Puis-je revendre mon commerce avant la fin du crédit-bail ? La cession du contrat de crédit-bail est en principe soumise à l'accord du crédit-bailleur. Elle se négocie avec lui et avec l'acquéreur, en même temps que la cession du fonds.
Qui paie la taxe foncière en crédit-bail ? Le contrat la met généralement à la charge du crédit-preneur.