Bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée, consenti pour plus de dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans au plus, qui confère au preneur, appelé emphytéote, un droit réel sur l'immeuble en contrepartie d'une redevance et de la charge de l'entretenir.
Comment ça marche
Il est régi par les articles L451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, mais il concerne tous les immeubles, y compris urbains. Il ne peut pas se prolonger par tacite reconduction.
Le droit de l'emphytéote est un droit réel immobilier : il peut être hypothéqué, cédé et saisi. L'emphytéote verse une redevance, appelée canon, supporte les charges de l'immeuble et en assure l'entretien. Il peut transformer et construire, à condition de ne pas diminuer la valeur du bien. En fin de bail, les constructions et améliorations reviennent en principe au bailleur sans indemnité, sauf clause contraire.
L'emphytéote peut lui-même louer les locaux, notamment par bail commercial. Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas au bail emphytéotique lui-même, sauf pour la révision des loyers, mais il s'applique aux baux consentis par l'emphytéote, sans que leur renouvellement puisse prolonger l'occupation au-delà de la date d'expiration de l'emphytéose.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant qui loue une boutique à un emphytéote, la date de fin de l'emphytéose est l'information clé : elle borne votre droit au renouvellement, donc la valeur de votre fonds de commerce. Demandez-la avant de signer ou de racheter un fonds.
Pour un investisseur, acheter un bien détenu par bail emphytéotique revient à acheter un droit temporaire. Sa valeur diminue à mesure que l'échéance approche, puisque le bien revient au propriétaire du sol à la fin du bail.
À ne pas confondre avec
Le bail à construction oblige le preneur à édifier des constructions, ce qui n'est pas l'objet principal de l'emphytéose. Le crédit-bail immobilier est un financement assorti d'une option d'achat. L'usufruit, issu d'un démembrement de propriété, est lui aussi temporaire, mais il n'est pas un bail.
Questions fréquentes
Un bail emphytéotique peut-il se renouveler automatiquement ? Non. La loi exclut la tacite reconduction. Les parties peuvent en revanche conclure un nouveau bail.
Je loue une boutique à un emphytéote, suis-je protégé ? Oui, votre bail commercial relève du statut. Mais son renouvellement ne peut pas vous maintenir dans les lieux au-delà de la date de fin de l'emphytéose.
Peut-on vendre un bien détenu par bail emphytéotique ? L'emphytéote peut céder son droit, pour la durée restant à courir. L'acquéreur achète ce droit temporaire, pas la propriété du sol ni celle de l'immeuble à l'issue du bail.