Bail triple net
Le bail triple net est un bail commercial dans lequel le locataire supporte, en plus du loyer, l'essentiel des charges, impôts et travaux de l'immeuble, de sorte que le propriétaire perçoit un loyer net de toute dépense.
Comment ça marche
L'expression vient de la pratique anglo-saxonne du « net net net lease » : le premier net vise les impôts, le deuxième l'assurance, le troisième l'entretien et les travaux. Elle n'a aucune définition dans le Code de commerce.
En France, la liberté de répartir les charges a été encadrée par la loi du 18 juin 2014 et par le décret du 3 novembre 2014. Pour les baux qui y sont soumis, certaines dépenses ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, quelle que soit la rédaction du contrat : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires qui s'y rapportent, les travaux de vétusté ou de mise en conformité lorsqu'ils relèvent des grosses réparations, les impôts dont le bailleur est le redevable légal (la taxe foncière restant imputable), les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, et les charges des locaux vacants ou d'autres locataires.
Un bail triple net au sens strict, où le locataire paierait absolument tout, n'est donc plus possible pour ces baux. Le terme désigne aujourd'hui un bail qui transfère au locataire le maximum de ce que la loi permet.
Ce que ça change pour vous
Pour un investisseur, l'étiquette ne vaut rien sans lecture du bail et de l'inventaire des charges. Une clause « triple net » rédigée avant la réforme et reconduite telle quelle peut contenir des transferts devenus non écrits. Le rendement net doit être recalculé en réintégrant les charges non récupérables.
Pour un commerçant, un bail présenté comme triple net annonce un coût d'occupation élevé au-delà du loyer. Chiffrez la taxe foncière, les charges de copropriété et l'assurance avant de comparer deux locaux.
À ne pas confondre avec
Le bail net de charges ou « double net » : le locataire supporte les charges courantes et les impôts refacturables, le bailleur garde les gros travaux. Comme le triple net, ce terme n'a pas de définition légale et son contenu varie d'un bail à l'autre.
Questions fréquentes
Est-ce qu'un bail triple net est légal ? La formule peut figurer au bail, mais elle ne permet pas d'imputer au locataire les dépenses que la réglementation interdit de lui faire supporter. Ces transferts sont inefficaces pour les baux soumis à la réforme de 2014.
Mon bail ancien dit que je paie les gros travaux, suis-je tenu ? Pour un bail conclu avant la réforme et jamais renouvelé depuis, la clause d'origine peut encore s'appliquer. Au renouvellement, les nouvelles règles jouent. Faites vérifier la date de conclusion ou de dernier renouvellement.
Qui paie la taxe foncière dans un bail triple net ? Le locataire, si l'inventaire annexé au bail le prévoit.