Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 8ème arrondissement : Champs-Élysées, Madeleine, Parc Monceau (page 6)

Le 8ème arrondissement de Paris constitue pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine le marché de la stratification extrême celui où la distance entre les différents segments de clientèle disponibles dans le même arrondissement est si grande qu’elle génère des modèles économiques d’une amplitude qui ne s’observe nulle part ailleurs dans le paysage des commerces gastronomiques parisiens. Contrairement au 7ème dont la spécificité commerciale tient à la dimension protocolaire et diplomatique d’une clientèle institutionnelle relativement homogène dans ses exigences, le 8ème superpose des profils de consommateurs gastronomiques aux antipodes les uns des autres les grandes maisons de luxe du Faubourg Saint-Honoré dont les directeurs artistiques commandent des vins d’exception pour leurs showrooms et leurs événements privés, les cadres dirigeants des sièges sociaux de multinationales concentrés autour de l’avenue de Friedland dont les déjeuners d’affaires nécessitent des approvisionnements en vins et en produits gastronomiques d’un niveau de standing très précis, et les familles résidentielles du secteur Parc Monceau dont les habitudes de courses gastronomiques de proximité constituent une base commerciale d’une solidité et d’une régularité très différentes des deux premières. Cette stratification interne génère dans le 8ème des opportunités de cavistes et d’épiceries fines d’une diversité remarquable des modèles économiques très différents selon le secteur ciblé dont la compréhension précise est la condition première d’une acquisition réussie. Point de Vente vous accompagne pour décoder cette stratification et identifier l’établissement dont le profil correspond le mieux à votre projet et à votre capacité opérationnelle.

Trois secteurs dans le 8ème, trois modèles économiques de cavistes et d'épiceries fines

Le secteur Faubourg Saint-Honoré : Triangle d'Or : un marché de vins d'exception et de produits gastronomiques ultra-premium pour une clientèle mondiale du luxe : dans le périmètre des maisons de luxe et des galeries d'art du Triangle d'Or, la demande de vins et de produits d'épicerie fine est d'une nature et d'une valeur unitaire que peu d'autres marchés parisiens reproduisent des directeurs artistiques qui commandent des magnums de Champagne pour leurs défilés, des galeries qui servent des vins d'exception lors de leurs vernissages, des maisons de couture dont les événements privés nécessitent des approvisionnements gastronomiques d'un niveau de prestige absolu un marché B2B de très haute valeur unitaire dont l'accès requiert des relations personnelles dans le milieu du luxe et de l'art que Point de Vente évalue pour chaque établissement proposé dans ce périmètre
Le secteur avenue de Friedland : Saint-Lazare : un marché corporate d'une régularité hebdomadaire très favorable : dans le périmètre des sièges sociaux et des grandes entreprises concentrées autour de l'avenue de Friedland et de la place de l'Europe, la demande de vins et de produits gastronomiques pour les déjeuners d'affaires, les comités de direction et les réceptions corporate génère pour les cavistes et les épiceries fines bien positionnés un flux de commandes B2B d'une régularité hebdomadaire très prévisible dont la valeur unitaire est très élevée un marché corporate dont les décideurs sont souvent des directeurs généraux dont les achats de vins pour les réceptions professionnelles atteignent des montants très significatifs par commande
Le secteur Parc Monceau : un marché résidentiel premium d'une profondeur et d'une stabilité remarquables : autour du Parc Monceau dont les familles résidentes sont parmi les plus fortunées et les plus stables de Paris, les cavistes et les épiceries fines bénéficient d'une clientèle résidentielle dont les habitudes de courses gastronomiques régulières constituent une base commerciale d'une solidité annuelle très favorable des familles dont les achats hebdomadaires de vins et de produits gastronomiques atteignent des niveaux très élevés et dont la fidélité aux établissements qui les satisfont est d'une profondeur intergénérationnelle comparable à celle observée dans le 6ème ou le 7ème

La Madeleine et sa tradition d'épiceries fines historiques : comment se positionner face aux grandes maisons établies

Une coexistence avec des maisons d'épicerie fine d'une notoriété mondiale qui impose une différenciation très précise pour tout nouvel établissement : le périmètre de la Madeleine dont les grandes épiceries fines historiques parisiennes ont établi des standards de qualité et de présentation d'un niveau exceptionnel génère pour tout nouvel établissement une contrainte de différenciation très précise s'implanter près de la Madeleine avec un caviste ou une épicerie fine généraliste serait commercial suicidaire face à des maisons dont la réputation est construite sur des décennies seule une spécialisation très précise sur un segment que ces grandes maisons ne couvrent pas vins naturels de très petits producteurs, épiceries fines d'une région du monde peu représentée, produits de producteurs artisanaux exclusifs permet de construire une légitimité et une clientèle propres dans ce périmètre très concurrentiel
Un potentiel de clientèle hôtelière des palaces du 8ème d'une valeur et d'une régularité très élevées : les palaces parisiens concentrés dans le 8ème dont les conciergeries recommandent régulièrement des adresses gastronomiques à leurs clients les plus exigeants constituent pour les cavistes et les épiceries fines dont la qualité est suffisamment élevée pour mériter leur recommandation un canal d'acquisition de clientèle d'une valeur et d'une puissance de prescription incomparables des clients internationaux fortunés dont les achats de vins et de produits gastronomiques pendant leur séjour parisien peuvent atteindre des montants très significatifs par visite
Un service de cave personnalisée pour les clients résidentiels les plus importants comme levier de fidélisation à très haute valeur : dans le 8ème arrondissement dont les résidents les plus aisés disposent souvent d'appartements avec caves et dont l'intérêt pour la constitution et la gestion d'une cave personnelle est très développé, les cavistes qui proposent un service de conseil et de gestion de cave personnalisée recommandations d'achat selon les goûts du client, suivi des millésimes, organisation des livraisons développent une relation de service d'une intimité et d'une fidélisation dont la valeur commerciale sur le long terme est considérable

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris