ICC (indice du coût de la construction)
L'ICC, indice du coût de la construction, est l'indice trimestriel publié par l'Insee qui mesure l'évolution des prix de la construction de bâtiments neufs à usage principal d'habitation, et qui a longtemps servi de référence à l'indexation des loyers commerciaux avant d'être écarté du mécanisme légal de plafonnement.
Comment ça marche
L'ICC est le plus ancien des indices utilisés dans les baux commerciaux. Il reflète le coût de construction et non l'activité économique des locataires, ce qui explique sa volatilité et les tensions qu'il a créées dans les périodes où la construction augmentait plus vite que le chiffre d'affaires des commerces.
La loi du 18 juin 2014 a modifié les articles L145-34 et L145-38 du Code de commerce pour ne retenir que l'ILC et l'ILAT comme références du plafonnement du loyer au renouvellement et en révision triennale. Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (article 21 de la loi). Pour ces baux, l'ICC n'est donc plus l'indice de référence de ces mécanismes légaux.
Son sort dans les clauses d'indexation contractuelles anciennes est plus nuancé : de nombreux baux signés avant cette réforme continuent d'y faire référence. Le droit monétaire ne les condamne pas : l'article L112-2 du Code monétaire et financier répute en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause d'indexation sur l'indice national du coût de la construction.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant dont le bail est ancien, la présence de l'ICC mérite un examen. Elle n'entraîne pas mécaniquement la nullité de la clause, mais elle constitue un point de négociation lors du renouvellement, moment naturel pour basculer sur l'ILC ou l'ILAT.
Pour un bailleur, conserver l'ICC dans un bail neuf n'a plus d'intérêt : le plafonnement légal se calculera de toute façon sur l'ILC ou l'ILAT.
À ne pas confondre avec
L'ICC ne doit pas être confondu avec l'IRL, indice de référence des loyers, qui concerne les baux d'habitation. Il ne se confond pas non plus avec les indices de coûts du bâtiment publiés pour les marchés de travaux.
Questions fréquentes
Mon bail de 2010 est indexé sur l'ICC, dois-je continuer à payer ? La clause continue en principe de produire effet tant qu'elle n'a pas été écartée par accord ou par décision de justice. La référence à l'ICC n'est pas, à elle seule, une cause de nullité, puisque la loi la répute en relation avec l'objet d'un bail d'immeuble bâti (article L112-2 du Code monétaire et financier). Faites analyser la rédaction de la clause avant de suspendre un paiement.
Puis-je demander à passer sur l'ILC ? Vous pouvez le demander à tout moment, mais cela suppose l'accord du bailleur, formalisé par un avenant. Le renouvellement est le moment le plus favorable pour poser la question.
L'ICC influence-t-il encore mon loyer plafond ? Non pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 : pour le plafonnement légal au renouvellement et en révision triennale, la loi retient l'ILC ou l'ILAT. Pour un bail plus ancien qui n'a pas été renouvelé depuis, faites vérifier l'indice applicable.