ICC, indice du coût de la construction : définition, dernière valeur et série complète

Par David Brami, cofondateur de Point de Vente
Mis à jour en septembre 2026

L'ICC, indice du coût de la construction, est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui mesure l'évolution du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation. Il a longtemps servi de référence d'indexation dans les baux commerciaux, avant l'arrivée de l'ILC et de l'ILAT. Sa dernière valeur connue est 2 084 au premier trimestre 2026, soit -2,89 % sur un an et +1,26 % sur un trimestre. La série publiée par l'INSEE compte 290 trimestres, du quatrième trimestre 1953 au premier trimestre 2026, et elle est reproduite en entier plus bas, sans retraitement.

Qu'est-ce que l'ICC ?

L'ICC, indice du coût de la construction, est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui mesure l'évolution du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation. Il a longtemps servi de référence d'indexation dans les baux commerciaux, avant l'arrivée de l'ILC et de l'ILAT. Il est publié une fois par trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques, sous l'identifiant de série idbank 000008630. Son intitulé officiel est : Indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation (ICC).

Quelle est la dernière valeur connue de l'ICC ?

La dernière valeur connue de l'ICC est 2 084, au premier trimestre 2026. Sur un an, l'indice varie de -2,89 % par rapport au premier trimestre 2025 (2 146). Sur un trimestre, il varie de +1,26 % par rapport au quatrième trimestre 2025 (2 058). La série a été mise à jour par l'INSEE le 24 juin 2026, et les données de cette page ont été extraites le 8 septembre 2026. Le détail de ce trimestre, avec son effet sur un loyer indexé, est sur la page ICC premier trimestre 2026.

À quels baux l'ICC s'applique-t-il ?

L'ICC reste présent dans des baux commerciaux anciens dont la clause d'échelle mobile n'a jamais été modifiée, et dans des contrats de construction et de travaux. Pour les baux commerciaux et tertiaires, la loi a restreint son usage comme indice d'indexation au profit de l'ILC et de l'ILAT.

L'indice qui s'applique à un bail est celui que le bail désigne dans sa clause d'échelle mobile. Avant tout calcul, la première vérification porte donc sur le texte du bail : quel indice, quel trimestre de référence, quelle date anniversaire.

Comment l'ICC est-il calculé ?

L'ICC est calculé par l'INSEE à partir des prix relevés sur les marchés de construction de logements neufs. C'est un indice de coût, pas un indice de loyer : il suit le prix des travaux, pas l'activité des commerces. C'est la raison pour laquelle il a été écarté au profit d'indices construits pour les loyers.

Comment indexer un loyer avec l'ICC ?

Le calcul est un rapport entre deux valeurs de l'indice séparées d'un an : nouveau loyer égale loyer en cours multiplié par l'indice de référence divisé par l'indice de base. L'indice de base est celui du trimestre désigné par le bail lors de la dernière indexation, l'indice de référence est celui du même trimestre un an plus tard. Trois erreurs reviennent constamment : prendre le dernier indice publié au lieu du trimestre désigné par le bail, comparer au trimestre précédent au lieu du même trimestre de l'année précédente, et appliquer une indexation alors que le bail ne contient aucune clause d'échelle mobile.

Une baisse de l'indice fait-elle baisser le loyer ?

Non, pas automatiquement : une baisse de l'indice ne fait baisser le loyer que si la clause d'échelle mobile du bail est rédigée pour jouer dans les deux sens. C'est le point que presque personne ne traite correctement, et c'est pourtant le seul qui compte quand l'indice recule.

Trois cas se présentent en pratique.

Premier cas, la clause est rédigée de façon neutre : le loyer varie chaque année dans la même proportion que l'indice, à la hausse comme à la baisse. L'indice recule, le loyer recule d'autant. C'est la lecture mécanique de la clause, et c'est la plus fréquente quand le bail a été rédigé sans précaution particulière pour le bailleur.

Deuxième cas, la clause contient une stipulation de sens unique : le loyer ne peut jamais être inférieur au loyer de la période précédente, ou l'indexation ne joue qu'à la hausse. Le loyer reste alors au niveau atteint l'année précédente. Ce type de clause est discuté : une clause qui fausse le jeu normal de l'indexation en interdisant toute variation à la baisse peut être contestée. Ce point relève de l'appréciation judiciaire, il ne se tranche pas en lisant un indice.

Troisième cas, la clause prévoit que l'indexation ne s'applique que sur demande du bailleur, ou dans un délai déterminé. Si personne ne la met en oeuvre, le loyer ne bouge pas, quel que soit le sens de l'indice.

Deux précisions valables dans tous les cas. L'indexation compare le trimestre de référence du bail au même trimestre de l'année précédente, jamais au trimestre précédent : un indice qui recule d'un trimestre sur l'autre peut très bien rester en hausse sur un an, et l'inverse est vrai aussi. Et l'indexation annuelle par la clause d'échelle mobile est un mécanisme distinct de la révision ouverte lorsque le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par le jeu de cette clause (article L145-39 du Code de commerce), elle-même distincte du plafonnement du loyer de renouvellement, qui obéit à ses propres règles.

La réponse à la question dépend donc du texte de votre bail, pas de la valeur de l'indice. Relisez la clause avant de faire un calcul.

Indexation annuelle, révision, renouvellement : trois mécanismes à ne pas confondre

L'indexation annuelle, la révision et le renouvellement sont trois mécanismes différents, avec trois déclencheurs différents. Les confondre conduit à des calculs faux et à des demandes mal fondées.

L'indexation annuelle joue par la clause d'échelle mobile du bail. Elle est automatique si le bail la prévoit, elle intervient à la date anniversaire convenue, et elle applique la variation de l'indice désigné par le bail entre deux trimestres de référence séparés d'un an. Sans clause d'échelle mobile, il n'y a pas d'indexation annuelle : le loyer reste identique d'une année sur l'autre.

La révision prévue à l'article L145-39 du Code de commerce est ouverte lorsque, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Elle ne se déclenche pas à une date fixe : elle se déclenche quand ce seuil est franchi, et elle suppose une demande.

Le plafonnement du loyer de renouvellement est encore autre chose. Il intervient à la fin du bail, quand le loyer est refixé pour la période suivante, et il obéit à ses propres règles, avec ses propres cas de déplafonnement. Un indice qui recule ne dit rien, à lui seul, du loyer de renouvellement.

Retenez la séparation : la clause d'échelle mobile fait varier le loyer en cours de bail, le renouvellement refixe le loyer pour un nouveau bail.

Série complète de l'ICC publiée par l'INSEE

Le tableau ci-dessous reprend les 290 valeurs trimestrielles publiées par l'INSEE, du quatrième trimestre 1953 au premier trimestre 2026, sans retraitement. Les deux colonnes de variation sont calculées à partir de ces valeurs.

Voir les annonces correspondantes

• Locaux commerciaux à louer à Paris
• Murs commerciaux à vendre à Paris
• Estimation de local commercial à Paris

À lire aussi

• ILC : indice des loyers commerciaux
• ILAT : indice des loyers des activités tertiaires
• Note de marché de septembre 2026

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'ICC, en une phrase ? L'ICC, indice du coût de la construction, est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui mesure l'évolution du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation. Il a longtemps servi de référence d'indexation dans les baux commerciaux, avant l'arrivée de l'ILC et de l'ILAT.

Quel est le dernier ICC publié ? 2 084, au premier trimestre 2026, soit -2,89 % sur un an. L'INSEE publie un nouvel indice chaque trimestre, et cette page est régénérée à chaque publication.

Mon bail parle d'un indice, comment savoir lequel s'applique ? Le bail le désigne nommément dans sa clause d'échelle mobile. Si la clause désigne un indice qui n'existe plus ou qui n'est plus utilisable pour ce type de bail, le remplacement ne se fait pas tout seul : il faut un avenant ou, à défaut d'accord, une décision de justice.

Puis-je utiliser l'ICC pour un local mixte ? C'est la clause qui tranche, et le critère pratique est l'activité réellement exercée dans les locaux. Un local partagé entre commerce et bureaux mérite une clause explicite, sans quoi le calcul sera discuté à chaque indexation.

Où sont les données brutes ? Elles viennent de la Banque de données macroéconomiques de l'INSEE, série idbank 000008630.