Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local avec licence IV à vendre Paris 3ème arrondissement : Haut-Marais, Arts et Métiers, Temple (page 6)

Le 3ème arrondissement de Paris pose pour l’acquisition d’un local avec licence IV une question d’une subtilité que les deux arrondissements précédents de cette série n’ont pas encore formulée avec la même acuité celle de l’adéquation entre la philosophie d’un établissement et l’identité culturelle d’un quartier dont les codes sont si précisément définis qu’ils peuvent faire ou défaire la réussite commerciale d’un bar indépendamment de la qualité de sa sélection et de ses compétences en mixologie. Dans le 1er, la licence IV valait principalement par la puissance du flux touristique. Dans le 2ème, elle valait par la régularité de la clientèle professionnelle tech. Dans le 3ème, la licence IV vaut par quelque chose de plus diffus et de plus difficile à quantifier la capacité d’un établissement à incarner et à amplifier l’identité créative et culturelle d’un quartier dont les habitants, les galeristes et les marques de mode internationales constituent une communauté d’une cohérence et d’une sélectivité remarquables. Un bar avec licence IV dans le Haut-Marais n’est pas simplement un lieu de consommation de boissons alcoolisées c’est un acteur culturel dont la programmation, l’esthétique et la sélection de spiritueux doivent refléter les valeurs d’un quartier dont les habitants sanctionnent immédiatement les concepts trop conventionnels et récompensent de façon spectaculaire les établissements dont l’identité est parfaitement alignée avec les codes culturels du 3ème. Point de Vente vous accompagne pour évaluer si votre projet correspond à ces exigences et pour identifier l’établissement le plus pertinent.

Ce que l'identité culturelle du Haut-Marais impose à un bar avec licence IV

Une esthétique et une programmation culturelle aussi importantes que la qualité de la sélection de boissons : dans le 3ème arrondissement dont les habitants et les visiteurs internationaux évaluent les bars autant sur leur esthétique et leur atmosphère que sur leur carte, un établissement avec licence IV dont le design intérieur ne reflète pas les codes esthétiques du Haut-Marais sobriété, matériaux nobles, cohérence visuelle irréprochable sera perçu comme décalé indépendamment de la qualité de sa carte, une perception qui dans cet arrondissement se traduit immédiatement par une désaffection de la clientèle prescriptrice dont la fidélité est aussi précieuse que sa sélectivité est sévère
Une sélection de spiritueux et de cocktails qui reflète les valeurs gastronomiques et éthiques dominantes du 3ème : dans le Haut-Marais dont la clientèle est très sensible aux questions de provenance, d'authenticité et de durabilité des produits, la sélection de spiritueux d'un bar avec licence IV doit refléter ces valeurs des spiritueux artisanaux de petites distilleries dont l'histoire et la philosophie de production sont racontées avec la même précision que celles des vignerons naturels dans les bars à vins du quartier, des cocktails dont les ingrédients sont sourcés avec le même soin que les produits d'une épicerie fine bio
Des fashion weeks comme opportunité commerciale d'une intensité et d'une exclusivité incomparables : pendant les fashion weeks parisiennes, les bars avec licence IV du 3ème qui ont réussi à s'imposer comme adresses de référence de la communauté mode internationale bénéficient d'une privatisation partielle ou totale de leur établissement par des marques, des médias et des agences dont les budgets événementiels sont très élevés des opportunités de revenus concentrés sur quelques jours mais d'une valeur unitaire qui peut représenter plusieurs semaines de chiffre d'affaires ordinaire pour les établissements dont le standing et l'identité justifient ces partenariats

Marché des licences IV dans le 3ème : ce que les chiffres ne disent pas

Un taux de rotation des fonds avec licence IV très faible qui génère une rareté des opportunités d'une intensité particulière : dans le 3ème arrondissement dont les exploitants de bars qui réussissent restent souvent de nombreuses années dans leurs locaux, les opportunités de reprise de fonds avec licence IV sont d'une rareté particulière des cessions qui résultent presque exclusivement de départs à la retraite ou de repositionnements stratégiques dont l'information circule dans des réseaux professionnels et communautaires très fermés auxquels Point de Vente vous donne accès
Une valeur de la licence IV dans le 3ème qui intègre une prime d'adresse et d'identité culturelle difficile à évaluer avec les méthodes ordinaires : dans le 3ème arrondissement dont l'adresse confère à un bar une légitimité culturelle et commerciale d'une valeur très réelle auprès de la clientèle internationale du Haut-Marais, la composante adresse dans la valeur d'une licence IV dépasse très largement ce que les méthodes ordinaires d'évaluation de fonds de commerce peuvent capturer une prime d'identité culturelle que Point de Vente évalue avec précision en s'appuyant sur les transactions récentes dans l'arrondissement
Des contraintes très précises liées à la coexistence avec les galeries et les showrooms du Haut-Marais : dans le 3ème arrondissement dont les galeries d'art et les showrooms de mode constituent les voisins directs de nombreux bars avec licence IV, la gestion des nuisances sonores bruit en terrasse, musique amplifiée est soumise à des exigences très strictes des copropriétés et des voisins institutionnels dont le non-respect peut générer des fermetures administratives et des conflits de voisinage d'une gravité suffisante pour fragiliser durablement la valeur de la licence des contraintes que Point de Vente vérifie systématiquement pour chaque local proposé dans le 3ème

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux avec licence IV dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local avec licence IV à vendre Paris