Local en l'état
Le local en l'état est un local commercial loué ou cédé dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée dans les lieux, le preneur renonçant, par une clause du bail, à exiger du bailleur des travaux d'aménagement ou de remise en état avant son installation.
Comment ça marche
La clause type indique que le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, déclarant bien les connaître.
Sa portée est limitée. Elle ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance : le local doit permettre l'activité prévue au bail. Elle ne suffit pas, à elle seule, à transférer au preneur les travaux touchant à la structure du bâtiment ou imposés par l'administration, qui supposent une stipulation expresse. Et pour les baux soumis à la réforme de 2014, les grosses réparations ne peuvent en aucun cas être mises à la charge du locataire.
La clause se combine avec l'état des lieux, obligatoire lors de la prise de possession, lors d'une cession du droit au bail ou du fonds, et lors de la restitution. C'est cet état écrit, et non la clause, qui servira de référence à la sortie.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant qui reprend un local, tout défaut non signalé à l'entrée risque de rester à votre charge. Avant de signer, faites vérifier l'électricité, l'extraction, l'étanchéité, l'humidité et la conformité aux règles d'accueil du public. Faites mentionner dans l'état des lieux chaque anomalie, photographies à l'appui.
En cas de reprise par cession de bail, faites constater l'état au jour de la cession. Sans ce constat, vous pourriez devoir, en fin de bail, une remise en état portant sur des dégradations antérieures à votre arrivée.
À ne pas confondre avec
Le local brut de béton est livré sans aucun aménagement. La vente en l'état du matériel d'un fonds de commerce concerne les éléments corporels cédés, pas le local.
Questions fréquentes
J'ai signé « en l'état », dois-je refaire la toiture qui fuit ? Non. La réfection d'une couverture entière relève des grosses réparations, qui ne peuvent pas être imputées au locataire dans les baux soumis à la réforme de 2014. La clause en l'état ne change rien à cette règle.
Le local ne permet pas mon activité à cause d'un défaut du bâtiment, qui est responsable ? Le bailleur reste tenu de délivrer un local conforme à la destination prévue au bail, malgré la clause. Faites constater le défaut rapidement.
J'ai repris un bail par cession, faut-il refaire un état des lieux ? Oui. La loi prévoit un état des lieux lors de la cession du droit au bail. Il protège le repreneur à la sortie.