Mettre son commerce en location-gérance : les étapes
La location-gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce d'en confier l'exploitation à un tiers, qui l'exploite à ses risques et périls contre une redevance. L'opération se déroule en six étapes. Deux délais légaux la structurent : le contrat doit être publié sous forme d'extrait ou d'avis dans un support habilité à recevoir les annonces légales (journal d'annonces légales) dans les quinze jours de sa date (article R144-1 du Code de commerce), et le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation jusqu'à cette publication (article L144-7 du Code de commerce). Le délai supplémentaire de six mois après la publication a été supprimé par la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016. La condition d'exploitation préalable du fonds pendant deux ans a été supprimée en 2019 (loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019).
Étape 1 : Vérifier que le bail et la situation le permettent
Ce qu'on fait : lire la clause du bail relative à la location-gérance, car beaucoup de baux commerciaux l'interdisent ou la soumettent à l'accord du bailleur. Vérifier aussi les contrats d'approvisionnement, de franchise et de crédit-bail, qui comportent souvent leurs propres restrictions. Qui le fait : le propriétaire du fonds, avec son conseil. À avoir en main : le bail et ses avenants, les contrats en cours, les autorisations d'exploiter attachées à l'activité. Délai : aucun délai légal. La condition d'avoir exploité le fonds pendant deux ans avant de le donner en location-gérance (ancien article L144-3) a été supprimée en 2019.
Étape 2 : Choisir le locataire-gérant et fixer la redevance
Ce qu'on fait : vérifier la capacité commerciale du candidat, sa surface financière, son expérience et les qualifications exigées par l'activité, puis fixer le montant et les modalités de la redevance. Qui le fait : le propriétaire du fonds. À avoir en main : les justificatifs du candidat, l'inventaire du matériel et sa valeur, le compte d'exploitation du fonds. Délai : aucun délai légal. Le locataire-gérant doit avoir la qualité de commerçant et s'immatriculer, l'exploitation se faisant à ses risques et périls.
Étape 3 : Rédiger et signer le contrat
Ce qu'on fait : écrire le contrat : consistance exacte du fonds loué, durée et modalités de renouvellement, montant et indexation de la redevance, obligations d'entretien et de maintien de l'activité, sort des contrats de travail, assurances, garanties, conditions de restitution. Qui le fait : les deux parties, assistées de leur conseil. À avoir en main : l'inventaire contradictoire du matériel, l'état des stocks, les attestations d'assurance, l'accord écrit du bailleur si le bail l'exige. Délai : aucun délai légal sur la durée, qui se fixe librement. Le locataire-gérant ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement de son contrat.
Étape 4 : Publier le contrat
Ce qu'on fait : faire publier un extrait ou un avis du contrat de location-gérance dans un support habilité à recevoir les annonces légales. Qui le fait : le loueur du fonds ou son conseil. À avoir en main : le contrat signé, les mentions à publier. Délai : dans les quinze jours de la date du contrat (article R144-1 du Code de commerce). Cette publication met fin à la solidarité du loueur pour les dettes d'exploitation du locataire-gérant (article L144-7 du Code de commerce).
Étape 5 : Mettre à jour les inscriptions
Ce qu'on fait : le locataire-gérant s'immatricule et déclare son activité, le loueur modifie son inscription pour indiquer qu'il n'exploite plus directement le fonds, les autorisations d'exploiter propres à l'activité sont mises au nom de l'exploitant. Qui le fait : chacune des parties, par le guichet des formalités des entreprises. À avoir en main : le contrat, l'extrait publié, les pièces d'identité et statuts. Délai : la mise à jour se fait dans les délais de droit commun des formalités d'entreprise. La licence de débit de boissons, lorsqu'elle existe, suppose une déclaration propre.
Étape 6 : Suivre la solidarité, puis préparer la fin du contrat
Ce qu'on fait : conserver la preuve de la publication qui a mis fin à la solidarité, contrôler l'exploitation pendant le contrat (paiement de la redevance, entretien du fonds, maintien de l'activité), puis organiser la restitution et publier la fin de la location-gérance. Qui le fait : le loueur. À avoir en main : la preuve de publication, les quittances de redevance, les inventaires de début et de fin. Délai : le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds jusqu'à la publication du contrat (article L144-7 du Code de commerce). La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité que sa mise en place (article R144-1 du Code de commerce). À la fin de la location-gérance, les dettes du locataire-gérant afférentes à l'exploitation deviennent immédiatement exigibles (article L144-9 du Code de commerce).
Les délais légaux
- Publication d'un extrait ou d'un avis du contrat dans un support habilité à recevoir les annonces légales : quinze jours à compter de la date du contrat (article R144-1 du Code de commerce).
- Solidarité du loueur pour les dettes d'exploitation du locataire-gérant : jusqu'à la publication du contrat (article L144-7 du Code de commerce).
- Exigibilité immédiate des dettes du locataire-gérant à la fin de la location-gérance (article L144-9 du Code de commerce).
- Suppression de la condition d'exploitation préalable du fonds pendant deux ans : ancienne exigence abrogée en 2019 (loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019).
- Absence de droit au renouvellement du contrat de location-gérance au profit du locataire-gérant.
- Prescription des actions exercées en vertu du statut du bail commercial : deux ans (article L145-60 du Code de commerce).
Ce qui fait déraper le calendrier
Le bail qui interdit la location-gérance. C'est le premier point à vérifier : une location-gérance consentie en violation du bail expose à la résiliation du bail, donc à la perte du fonds.
La publication oubliée ou tardive. Tant que le contrat n'est pas publié, le loueur reste solidairement responsable des dettes d'exploitation du locataire-gérant : c'est la publication qui met fin à cette solidarité.
Le fonds rendu en mauvais état. Sans inventaire contradictoire à l'entrée, la discussion sur l'état du matériel et sur le niveau de la clientèle à la sortie est perdue d'avance.
La redevance impayée. Le contrat doit prévoir une clause résolutoire précise, une garantie et des modalités de contrôle de l'exploitation.
La confusion avec une cession. La location-gérance ne transfère pas la propriété du fonds : le loueur en reste propriétaire et le récupère à la fin, avec la clientèle telle qu'elle est alors.
Questions fréquentes
Est-ce que je dois avoir exploité mon fonds pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance ? Non, plus depuis 2019. Cette condition, qui figurait auparavant dans le Code de commerce, a été supprimée. Il reste en revanche à vérifier que le bail commercial autorise la location-gérance, ce qui est le vrai point de blocage en pratique.
Est-ce que je reste responsable des dettes du locataire-gérant ? Oui, pendant une période limitée. Le loueur est solidairement tenu des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds jusqu'à la publication du contrat (article L144-7 du Code de commerce). Depuis la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, cette solidarité ne se prolonge plus six mois après la publication. D'où l'intérêt de publier vite et de conserver la preuve de la publication.
Est-ce que le locataire-gérant peut me réclamer une indemnité à la fin ? Le locataire-gérant n'a pas de droit au renouvellement de son contrat et ne bénéficie pas du droit à une indemnité d'éviction, qui est propre au locataire titulaire d'un bail commercial. Le contrat s'achève à son terme selon ce qui a été écrit, d'où l'importance des clauses de durée et de restitution.
Est-ce que la location-gérance est un bon moyen de tester un repreneur ? C'est un usage fréquent : une location-gérance assortie d'une promesse de vente permet à un candidat d'exploiter avant d'acheter. Il faut alors articuler soigneusement les deux contrats, en particulier le sort des sommes versées au titre de la redevance et le calendrier de levée de la promesse.
Qui paie quoi pendant la location-gérance ? Le locataire-gérant exploite à ses risques et périls : il supporte les charges d'exploitation, le personnel, les stocks, les impôts liés à l'exploitation, et il verse la redevance. Le loueur conserve la propriété du fonds. La répartition précise, notamment sur l'entretien du matériel et le renouvellement des agencements, doit figurer noir sur blanc dans le contrat.