Offre ferme
L'offre ferme est la proposition écrite d'acquérir un fonds de commerce, un droit au bail ou des murs commerciaux à un prix et à des conditions précis, qui exprime la volonté de son auteur d'être lié dès que le vendeur l'accepte.
Comment ça marche
L'article 1114 du Code civil définit l'offre : elle comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. Sans ces deux éléments, il ne s'agit que d'une invitation à négocier, comme une lettre d'intention.
« Ferme » ne veut pas dire « sans condition ». Une offre peut être ferme et subordonnée à des conditions suspensives objectives : obtention d'un prêt, agrément du bailleur pour une cession de bail, purge d'un droit de préemption. Ce qui la rend ferme, c'est que l'acquéreur ne se réserve plus la liberté de dire non si les conditions sont remplies.
Une offre qui fixe un délai de validité ne peut pas être rétractée avant son expiration (article 1116 du Code civil). Si elle l'est quand même, le contrat n'est pas formé, mais son auteur engage sa responsabilité. À l'expiration du délai, l'offre devient caduque.
Pour une vente, l'accord sur la chose et sur le prix suffit en principe à la former (article 1583 du Code civil). Une offre ferme acceptée sans réserve peut donc valoir vente. En pratique, l'offre prévoit la signature d'un avant-contrat qui reprendra et détaillera l'accord. Pour des murs, la vente sera de toute façon constatée par acte notarié afin d'être publiée au service de la publicité foncière.
Ce que ça change pour vous
Pour l'acquéreur, une offre ferme se rédige comme un engagement : délai de validité court, conditions suspensives listées, prix ventilé si nécessaire, sort du stock et des salariés précisé. Ce que vous n'y écrivez pas sera plus difficile à obtenir ensuite.
Pour le vendeur, l'acceptation écrite engage. Avant de signer « bon pour accord », vérifiez le sérieux du financement annoncé et la liste des conditions.
Questions fréquentes
Puis-je retirer mon offre après l'avoir envoyée ? Tant qu'elle n'est pas parvenue au vendeur, oui. Ensuite, si vous avez fixé un délai, vous devez le respecter : une rétractation anticipée engage votre responsabilité. Sans délai fixé, l'offre doit rester ouverte pendant un délai raisonnable.
Le vendeur a accepté mon offre, la vente est-elle faite ? Si l'offre contenait le bien, le prix et une volonté ferme, et que l'acceptation est pure et simple, l'accord est formé sous les conditions prévues. Les parties signent ensuite l'avant-contrat, puis l'acte définitif.
J'offre le prix affiché, le vendeur est-il obligé d'accepter ? En principe non. L'annonce d'un intermédiaire n'engage pas le propriétaire, car le mandat de vente ne donne pas, sauf clause expresse, le pouvoir de conclure la vente à sa place.