Renouveler son bail commercial : la procédure

Par David Brami, cofondateur de Point de Vente
Mis à jour en septembre 2026

Le renouvellement d'un bail commercial suit six étapes et deux délais commandent tout le reste : la demande de renouvellement se forme dans les six mois précédant l'expiration du bail, et le bailleur dispose de trois mois pour y répondre, son silence valant acceptation du principe du renouvellement (article L145-10 du Code de commerce). Un bail arrivé à son terme sans congé ni demande ne s'éteint pas : il se poursuit par tacite prolongation, et la demande reste alors possible à tout moment. Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné à la variation de l'indice, sauf cas de déplafonnement.

Étape 1 : Repérer l'échéance et la durée effective du bail

Ce qu'on fait : identifier la date d'expiration du bail, vérifier s'il est déjà en tacite prolongation, et calculer la durée effective écoulée depuis la prise d'effet. Qui le fait : le locataire ou le bailleur, avec son conseil. À avoir en main : le bail, ses avenants, les quittances, la date de prise d'effet. Délai : la durée effective compte, parce que le plafonnement ne s'applique plus lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (article L145-34 du Code de commerce).

Étape 2 : Choisir qui prend l'initiative

Ce qu'on fait : décider de la voie suivie. Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement, ou un congé avec refus de renouvellement. Le locataire peut prendre les devants avec une demande de renouvellement. Qui le fait : celui des deux qui a intérêt à fixer le calendrier. À avoir en main : une position claire sur le loyer souhaité et sur l'intérêt de rester ou de partir. Délai : le congé se donne six mois à l'avance, par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte de commissaire de justice (article L145-9 du Code de commerce). En cas de tacite prolongation, il doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. Le bailleur qui veut un loyer différent doit indiquer le loyer proposé dans son congé ou dans sa réponse à la demande de renouvellement, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qu'il en fait ultérieurement (article L145-11 du Code de commerce).

Étape 3 : Notifier la demande de renouvellement

Ce qu'on fait : le locataire notifie au bailleur sa demande de renouvellement, qui doit, à peine de nullité, reproduire les termes légaux avertissant le bailleur du délai dont il dispose pour répondre (article L145-10 du Code de commerce). Qui le fait : le locataire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, les deux formes étant prévues par l'article L145-10 du Code de commerce. À avoir en main : le bail, l'identité exacte et l'adresse du bailleur actuel, le texte de la demande. Sauf stipulation ou notification contraire du bailleur, la demande peut aussi lui être valablement adressée en la personne du gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir (article L145-10 du Code de commerce). Délai : dans les six mois précédant l'expiration du bail, ou à tout moment au cours de la tacite prolongation (article L145-10 du Code de commerce).

Étape 4 : Attendre la réponse du bailleur

Ce qu'on fait : le bailleur fait connaître s'il accepte le renouvellement, s'il le refuse, ou s'il l'accepte à un loyer différent. Qui le fait : le bailleur. Un refus se notifie par acte extrajudiciaire et doit en préciser les motifs (article L145-10 du Code de commerce). À avoir en main : la preuve de la date de réception de la demande, qui fait courir le délai. Délai : trois mois à compter de la notification de la demande. Passé ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L145-10 du Code de commerce). Le silence vaut acceptation du renouvellement, pas acceptation du loyer proposé.

Étape 5 : Fixer le loyer du bail renouvelé

Ce qu'on fait : appliquer la règle du plafonnement, ou discuter du déplafonnement lorsque l'un de ses cas est réuni. Qui le fait : les deux parties, assistées. À avoir en main : l'indice de référence du bail et ses valeurs de départ et d'arrivée, l'état des lieux du quartier, les éléments de la valeur locative. Délai : pour un bail d'une durée de neuf ans au plus, la variation du loyer du bail renouvelé ne peut en principe excéder celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L145-34 du Code de commerce). En cas de modification notable des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, ou lorsque le plafonnement est écarté par une clause du bail relative à sa durée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (même article).

Étape 6 : Signer le bail renouvelé ou saisir le juge

Ce qu'on fait : si l'accord se fait, signer le bail renouvelé. À défaut d'accord sur le loyer, engager la procédure devant le juge des loyers commerciaux. Qui le fait : les parties, puis leurs avocats. À avoir en main : le nouveau bail, ou le mémoire préalable exposant la position chiffrée et ses motifs. Délai : la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, et le nouveau bail prend effet à l'expiration du bail précédent ou de sa prolongation (article L145-12 du Code de commerce). La procédure de fixation du loyer est décrite dans contester le loyer de renouvellement.

Les délais légaux

Demande de renouvellement : dans les six mois précédant l'expiration du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation (article L145-10 du Code de commerce).
Réponse du bailleur : trois mois à compter de la notification de la demande, le silence valant acceptation du principe du renouvellement ; un refus se notifie par acte extrajudiciaire, motifs précisés (article L145-10 du Code de commerce).
Congé : par acte extrajudiciaire, six mois à l'avance et, en cas de tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil (article L145-9 du Code de commerce).
Durée du bail renouvelé : neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L145-12 du Code de commerce).
Plafonnement du loyer, et lissage des hausses à 10 % du loyer de l'année précédente lorsque le plafonnement est écarté pour modification notable des éléments 1° à 4° de l'article L145-33 ou par une clause relative à la durée du bail (article L145-34 du Code de commerce).
Plafonnement écarté lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (article L145-34 du Code de commerce).
Refus de renouvellement : indemnité d'éviction due au locataire, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, notamment le motif grave et légitime ou l'immeuble à démolir pour insalubrité reconnue ou dangereux (articles L145-14 et L145-17 du Code de commerce).
Maintien dans les lieux du locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, contre une indemnité d'occupation (article L145-28 du Code de commerce).
Prescription des actions nées du bail : deux ans (article L145-60 du Code de commerce).

Ce qui fait déraper le calendrier

La demande envoyée au mauvais destinataire. Elle doit viser le bailleur à jour, pas l'ancien propriétaire. La loi admet qu'elle soit adressée au gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir, sauf stipulation ou notification contraire du bailleur ; s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut à l'égard de tous, sous la même réserve (article L145-10 du Code de commerce). Après une vente de l'immeuble en cours de bail, il faut donc vérifier qui est le bailleur au jour de la notification.

La tacite prolongation laissée courir sans y penser. Elle est confortable, mais au-delà de douze ans de durée effective, le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer. C'est le piège le plus coûteux du statut.

Le silence du bailleur mal interprété. Passé trois mois, il a accepté le principe du renouvellement, mais rien n'est réglé sur le montant du loyer, qui reste à fixer.

Le refus de renouvellement non anticipé. Le bailleur peut refuser en payant une indemnité d'éviction. Le locataire reste alors dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité, en versant une indemnité d'occupation (article L145-28 du Code de commerce).

La prescription de deux ans. Les actions nées du statut se prescrivent par deux ans (article L145-60 du Code de commerce) : une contestation soulevée trop tard est irrecevable, quelle que soit sa pertinence.

Questions fréquentes

Est-ce que mon bailleur peut refuser de renouveler mon bail ? Oui, mais cela lui coûte : sauf exceptions prévues par la loi, notamment un motif grave et légitime ou un immeuble à démolir pour insalubrité reconnue, le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (articles L145-14 et L145-17 du Code de commerce). Tant que l'indemnité n'est pas payée, le locataire conserve le droit de rester dans les lieux, contre une indemnité d'occupation (article L145-28 du Code de commerce).

Que se passe-t-il si je ne fais rien à la fin de mon bail ? Le bail ne s'arrête pas : il se poursuit par tacite prolongation aux mêmes conditions, et chacune des parties peut y mettre fin par un congé donné six mois à l'avance, pour le dernier jour d'un trimestre civil (article L145-9 du Code de commerce). Attention toutefois : lorsque, par l'effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, le plafonnement du loyer ne s'applique plus (article L145-34 du Code de commerce).

Mon bailleur n'a pas répondu à ma demande, qu'est-ce que ça veut dire ? Passé trois mois à compter de la notification de la demande, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L145-10 du Code de commerce). Le principe du renouvellement est donc acquis. Le montant du loyer, lui, reste à convenir, et à défaut d'accord il sera fixé par le juge des loyers commerciaux.

De combien mon loyer peut-il augmenter au renouvellement ? En principe, pour un bail de neuf ans au plus, la hausse est limitée à la variation de l'indice trimestriel de référence depuis la fixation initiale du loyer (article L145-34 du Code de commerce). Si un cas de déplafonnement est caractérisé, le loyer est fixé à la valeur locative. Lorsque ce déplafonnement résulte d'une modification notable des éléments de la valeur locative ou d'une clause du bail relative à sa durée, la hausse qui en résulte est lissée : elle ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente (même article).

Faut-il passer par un commissaire de justice ? Pour la demande de renouvellement, la loi admet l'acte de commissaire de justice ou la lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article L145-10 du Code de commerce). L'acte de commissaire de justice reste la voie la plus sûre, parce qu'il donne une date certaine et une preuve de contenu. Le congé, lui, doit obligatoirement être donné par acte extrajudiciaire (article L145-9 du Code de commerce), comme le refus de renouvellement du bailleur (article L145-10). La date de la notification déclenche le délai de trois mois du bailleur : une contestation sur la date de réception se paie très cher.