Révision judiciaire du loyer
La révision judiciaire du loyer est la procédure par laquelle le juge des loyers commerciaux fixe lui-même le montant du loyer d'un bail commercial lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s'accorder, en révision en cours de bail ou lors du renouvellement.
Comment ça marche
La procédure suppose d'abord une demande régulière : une demande de révision triennale, ou un congé avec offre de renouvellement, ou une demande de renouvellement suivie d'un désaccord sur le prix.
Le litige relatif au prix relève ensuite du président du tribunal judiciaire statuant comme juge des loyers commerciaux (article R145-23 du Code de commerce). Avant de saisir le juge, les parties peuvent soumettre le litige à la commission départementale de conciliation : l'article L145-35 le permet pour les litiges nés des articles L145-34 et L145-38, mais cette saisine est facultative.
Le juge fixe le loyer en appliquant les règles de fond : plafonnement de principe, valeur locative de l'article L145-33 lorsque le déplafonnement est acquis, lissage de la hausse à dix pour cent par an dans les cas prévus. Il désigne le plus souvent un expert judiciaire chargé de décrire le local, de rassembler des références comparables et de proposer une valeur.
En révision, le loyer fixé prend effet à compter de la date de la demande en révision (article L145-38). Au renouvellement, il s'applique à compter de la prise d'effet du nouveau bail, c'est-à-dire la date pour laquelle le congé a été donné ou, en cas de demande de renouvellement, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande (article L145-12). Dans les deux cas, cela produit un rappel parfois important lorsque la procédure a duré.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, la procédure est longue et le rappel se capitalise. Provisionnez l'écart entre le loyer payé et le loyer demandé dès le début du litige : c'est la meilleure protection contre un rattrapage brutal.
Pour un bailleur, la qualité du dossier de comparables détermine l'issue. Un expert travaille sur des pièces, pas sur des intentions.
À ne pas confondre avec
La fixation amiable du loyer, par avenant, produit le même résultat sans procédure et fixe une nouvelle date de départ pour les révisions futures. La procédure d'expulsion pour impayés relève d'une autre procédure et d'un autre fondement.
Questions fréquentes
Combien de temps dure une procédure de fixation de loyer ? Elle se compte en mois, souvent en années lorsque l'expertise est ordonnée et discutée. Le loyer fixé s'appliquant rétroactivement (à la date de la demande en révision, ou à la prise d'effet du bail renouvelé), la durée n'efface pas la dette, elle la reporte.
Dois-je continuer à payer pendant la procédure ? Oui, au prix ancien, ou au loyer provisionnel si le juge en a fixé un (article L145-57). Cesser de payer pendant un litige sur le prix transforme une discussion de loyer en procédure de résiliation.
Puis-je refuser l'expert désigné ? Vous pouvez contester ses conclusions, produire vos propres pièces et demander un complément d'expertise. La récusation de l'expert n'est possible que pour des motifs précis, tenant à son impartialité.