Tacite prolongation
La tacite prolongation est la situation d'un bail commercial arrivé à son terme qui continue de produire ses effets, aux mêmes clauses et conditions, parce qu'aucune des parties n'a délivré de congé ni formé de demande de renouvellement.
Comment ça marche
L'article L145-9 du Code de commerce pose le principe : le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement. À défaut, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme prévu, pour une durée indéterminée.
Pendant cette période, chaque partie peut délivrer un congé à tout moment, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil, par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice), comme l'exige l'article L145-9. Le locataire peut aussi, à tout moment, former une demande de renouvellement (article L145-10). Le bailleur peut, de son côté, offrir le renouvellement ou le refuser en payant une indemnité d'éviction.
Le nouveau bail ne part pas du terme initial. Lorsque la prolongation prend fin par une demande de renouvellement, le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Lorsqu'elle prend fin par un congé, il prend effet à la date pour laquelle le congé a été donné.
La durée de la prolongation compte. Au-delà de douze ans de durée effective, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement : ce mécanisme est détaillé dans la fiche déplafonnement.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, la prolongation donne de la souplesse (partir avec six mois de préavis) mais retire la visibilité d'un bail de neuf ans. La demande de renouvellement est l'outil qui fige la situation : elle ouvre un nouveau bail de neuf ans, et formée suffisamment tôt, elle évite de franchir le seuil de durée qui ouvre le déplafonnement.
Pour le cédant d'un fonds ou d'un droit au bail, un bail en prolongation se vend moins bien : l'acquéreur achète un contrat à durée indéterminée.
Pour un investisseur en murs occupés, c'est un locataire qui peut partir à tout moment.
À ne pas confondre avec
La tacite reconduction crée un nouveau contrat de même durée, comme en bail professionnel. Le renouvellement crée un nouveau bail de neuf ans. La tacite prolongation ne crée rien : elle prolonge l'ancien bail.
Questions fréquentes
Mon bail est terminé depuis deux ans, suis-je encore locataire ? Oui. Sans congé ni demande de renouvellement, votre bail continue aux mêmes clauses et conditions. Vous pouvez toujours demander le renouvellement.
Est-ce que je peux partir quand je veux ? Oui, en donnant congé par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil.
Le propriétaire peut-il me faire partir à tout moment ? Il peut donner congé à tout moment, avec le même préavis. S'il refuse le renouvellement sans motif prévu par la loi, il vous doit une indemnité d'éviction.