Congé (bail commercial)
Le congé est l'acte unilatéral par lequel le bailleur ou le locataire met fin au bail commercial, qui doit être donné au moins six mois à l'avance, et en outre pour le dernier jour d'un trimestre civil lorsque le bail se poursuit par tacite prolongation.
Comment ça marche
L'article L145-9 du Code de commerce pose la règle centrale : le bail ne cesse pas par la seule arrivée de son terme, il ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance. Sans congé ni demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée.
Le congé donné à l'expiration du bail est délivré par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par un commissaire de justice. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L145-9).
Le congé du bailleur prend deux formes très différentes selon son contenu : le congé avec offre de renouvellement, qui ouvre la discussion sur le loyer, et le congé avec refus de renouvellement, qui ouvre le droit à une indemnité d'éviction.
Le congé triennal du locataire obéit à un régime plus souple : il peut être donné par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article L145-4).
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, recevoir un congé n'est jamais neutre : le délai pour réagir est court et la sanction du silence peut être la perte du droit au renouvellement. Faites analyser l'acte dès sa réception, en notant la date exacte de signification.
Pour un bailleur, un congé mal rédigé est un congé perdu. L'absence des mentions obligatoires, une erreur de destinataire ou un délai mal calculé neutralisent l'acte et repoussent l'échéance.
À ne pas confondre avec
La demande de renouvellement émane du locataire, le congé émane de celui qui veut mettre fin au bail. Le commandement de payer est un acte de recouvrement qui prépare la mise en jeu de la clause résolutoire, pas une fin de bail à l'échéance.
Questions fréquentes
J'ai reçu un congé, combien de temps ai-je pour réagir ? Si vous voulez contester le congé ou demander une indemnité d'éviction, vous devez saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, c'est-à-dire sa date d'effet, et non la date de signification (article L145-9). Le congé doit mentionner ce délai. Plus largement, les actions du statut se prescrivent par deux ans (article L145-60).
Mon propriétaire m'a envoyé un congé par lettre simple, est-ce valable ? Un congé délivré en fin de bail par le bailleur doit l'être par acte extrajudiciaire. Une lettre simple ne remplit pas cette exigence, mais ne restez pas silencieux pour autant : faites constater le vice par écrit.
Si personne n'envoie rien à la fin des neuf ans, que se passe-t-il ? Le bail continue par tacite prolongation aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée. Chacune des parties peut ensuite y mettre fin par congé de six mois pour le dernier jour d'un trimestre civil.