Lors de la conclusion d'un bail commercial, le bailleur peut demander le versement d'un pas-de-porte au nouveau locataire. A quoi correspond ce montant ? Quelles sont les règles qui encadrent le traitement comptable et fiscal du pas-de-porte ? Existe-il une différence avec le droit au bail ? Décryptage !
Définition et utilité
La conclusion d'un local commercial donne souvent lieu au paiement d'un pas-de-porte au bailleur. Il s'agit d'une clause spécifique du contrat qui exige une somme d'argent au locataire avant la
mise à disposition des locaux. La fixation du montant n'est pas légalement encadrée, cela se fait de façon libre entre les deux parties.
Sur le plan juridique, le pas-de-porte peut être considéré comme :
Un supplément de loyer
C'est d'ailleurs le cas le plus fréquent. En utilisant le pas-de-porte comme supplément de loyer, le bailleur se protège contre les hausses de loyer ne suivant pas la valeur locative réelle des locaux. En cas de renouvellement du bail, le montant du pas-de-porte est pris en compte dans la procédure de fixation du loyer.
Une indemnité
Le pas-de-porte correspond ici à une « contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer ». Il peut aussi constituer une compensation de la dépréciation de la valeur vénale des locaux. Dans ce cas, un bailleur souhaitant reprendre les locaux, par exemple, devra verser au locataire une indemnité d'éviction.
Enfin, la clause peut aussi être de nature mixte, c'est-à-dire supplément de loyer et indemnité. Pour éviter les confusions en cas de litige, il convient pour les deux parties de spécifier la qualification du pas-de-porte dans le bail. A défaut de cela, il est le plus souvent considéré comme supplément de loyer par les juges.
Comptabilité et fiscalité du pas de porte
Pour que le pas-de-porte soit valable, il faut qu'il fasse l'objet d'une clause spécifique dans le contrat de bail. Celle-ci doit préciser le montant, la nature et les conditions de versement.
Le traitement fiscal d'un pas-de-porte dépend de sa nature. S'il est considéré comme un supplément de loyer, « son montant est comptabilisé en charge et déductible fiscalement sur la durée du bail ». Cela représente un revenu foncier pour le bailleur, dont l'imposition peut éventuellement couvrir 4 années d'exercice.
En revanche, le montant d'un pas-de-porte assimilé à une indemnité est comptabilisé en actif incorporel. Il n'est ni amortissable ni déductible fiscalement, et surtout ne donne lieu à aucune imposition pour le propriétaire.
Faire la différence entre un pas-de-porte et un droit au bail
Il n'est pas rare d'entendre ces deux notions pendant la conclusion d'un contrat de bail. Elles représentent toutes les deux une somme d'argent à verser par un locataire avant l'utilisation d'un local commercial, mais sont bien différentes sur le plan juridique et fiscal.
En effet, le droit au bail est utilisé lors de la reprise d'un bail commercial. Contrairement au pas-de-porte qui est dû au propriétaire, il doit être versé au locataire sortant par le nouvel exploitant du local. Aussi, la définition du montant du droit au bail prend en compte des éléments comme l'emplacement du local, ses caractéristiques et de la durée du bail avant sa fin.
A noter que le nouvel exploitant peut être amené à régler l'une des sommes ou les deux lors de la conclusion du contrat de bail.