Définition
La cession d'une pharmacie est la vente d'un fonds de commerce d'officine (clientèle, enseigne, droit au bail, agencement, stock de médicaments) assortie du transfert d'une licence délivrée par l'Agence régionale de santé. Elle se distingue de toute autre cession par la réserve de propriété aux pharmaciens diplômés, par le contrôle de l'Ordre et par un marché très financé.
Combien vaut un fonds de commerce de pharmacie ?
Le marché des officines est le mieux mesuré de tout le commerce de détail, grâce à l'étude annuelle d'Interfimo, société de financement des professions libérales. L'édition 2026, présentée en avril 2026 et fondée sur 888 dossiers de cessions réalisées en 2025, retient trois indicateurs.
Le prix en pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes recule : 76 % du CA HT en moyenne pour les officines dégageant plus de 400 000 euros de marge (contre 78 % l'année précédente). Pour les petites officines de moins de 1,2 million d'euros de chiffre d'affaires, l'étude précédente donnait 54 % du CA en France et seulement 44 % en Île-de-France. Interfimo elle-même juge cet indicateur de moins en moins pertinent, parce que les médicaments chers gonflent le chiffre d'affaires sans marge.
Le multiple d'EBE retraité devient la référence : 5,8 fois l'EBE pour les officines de moins de 400 000 euros de marge, autour de 7,4 fois pour 550 000 à 700 000 euros de marge, jusqu'à 7,9 fois au-delà d'un million d'euros de marge. L'EBE moyen des officines est tombé à 8,6 % du chiffre d'affaires, niveau historiquement bas. Le multiple de marge brute complète l'analyse.
Les Barèmes professionnels actualisés (Favre-Réguillon Expertises, base CA HT, plus de 5 000 références acheteur) donnent une moyenne de 73 % du CA HT côté acheteur, la moitié des cessions entre 59 % et 90 %. Le Mémento Évaluation Francis Lefebvre retient 70 % à 100 % du CA HT.
| Méthode | Fourchette indicative | Source |
|---|---|---|
| Prix en % du CA HT (officines > 400 000 euros de marge, 2025) | 76 % en moyenne | Interfimo 2026 |
| Prix en % du CA (officines < 1,2 M€ de CA, 2024) | 54 % France, 44 % Île-de-France | Interfimo 2025 |
| Multiple d'EBE retraité (2025) | 5,8 fois (< 400 K€ de marge) à 7,9 fois (> 1 M€ de marge) | Interfimo 2026 |
| Barème en % du CA HT | 59 % à 90 % du CA HT, moyenne acheteur 73 % | Favre-Réguillon Expertises |
| Barème Francis Lefebvre | 70 % à 100 % du CA HT | Mémento Évaluation |
| EBE moyen des officines (2025) | 8,6 % du CA | Interfimo 2026 |
Les facteurs de prix propres au métier : la structure du chiffre d'affaires (part des médicaments remboursables, des médicaments chers, de la parapharmacie), le taux de marge, la masse salariale, le nombre de médecins prescripteurs à proximité, la présence d'une maison de santé, la démographie du quartier, et bien sûr le bail ou la propriété des murs.
Quelles vérifications avant d'acheter ?
La licence d'abord. Chaque officine exploite une licence délivrée par l'ARS, attachée au local et non au pharmacien. Elle se transmet avec le fonds, mais tout transfert d'adresse est soumis à autorisation dans le cadre de la carte pharmaceutique (quotas d'officines par population). Demandez la copie de la licence et vérifiez qu'elle correspond à l'adresse exploitée.
Les conditions d'acquéreur ensuite. Seul un pharmacien titulaire du diplôme d'État, inscrit au tableau de l'Ordre, section A, peut être propriétaire d'une officine, seul ou en société d'exercice libéral. Le repreneur dépose un dossier de déclaration d'exploitation auprès du conseil régional de l'Ordre, au moins deux mois avant la séance mensuelle qui l'examine, puis déclare l'activité à l'ARS et s'enregistre auprès de l'Assurance maladie. L'acte définitif est signé sous condition suspensive de l'enregistrement de cette déclaration.
Le chiffre ensuite : les trois derniers bilans, la ventilation du chiffre d'affaires par taux de TVA, les statistiques de l'Assurance maladie, les relevés de marge par famille de produits, le stock (valorisé à part, en général sur inventaire contradictoire au jour de la vente), les contrats avec les grossistes-répartiteurs et les groupements, les contrats de travail (les préparateurs sont repris), le bail et son loyer par rapport au marché.
Enfin, le local : accessibilité, surface de vente et de préparation, conformité des locaux aux exigences de l'Ordre (préparatoire, confidentialité, espace de vaccination ou de dépistage), et projet urbain du quartier.
Quels documents pour vendre ?
Licence de l'officine, inscription à l'Ordre, statuts de la société le cas échéant, trois derniers bilans et liasses fiscales, chiffre d'affaires mensuel depuis la dernière clôture, ventilation par taux de TVA et par famille, relevés de l'Assurance maladie, bail et avenants ou titre de propriété des murs, inventaire du matériel et de l'agencement, contrats de travail et registre du personnel, contrats groupement et grossistes, contrats de logiciel officinal, état des inscriptions et privilèges, titre d'acquisition du fonds, et le cas échéant les autorisations de la commune pour la croix et l'enseigne.
Combien de temps pour vendre ?
Une cession d'officine se déroule en trois actes et prend de quatre à six mois à partir de l'offre acceptée. Premier acte : promesse de vente sous conditions suspensives classiques (accord du bailleur, renonciation de la commune à préempter, financement bancaire), environ deux mois. Deuxième acte : une fois le financement obtenu, dépôt du dossier à l'Ordre et à l'ARS, environ trois mois. Troisième acte : signature de l'acte définitif après enregistrement de la déclaration d'exploitation, entrée en jouissance et paiement. Après la signature, les formalités de cession de fonds s'appliquent (enregistrement, publication, BODACC, opposition des créanciers) et le prix reste sous séquestre quatre à cinq mois. Pour trouver l'acquéreur, le délai varie beaucoup selon la taille : les officines de plus de 3 millions d'euros de chiffre d'affaires représentaient un quart des transactions de 2024, les petites officines se vendent plus lentement.
Droit au bail ou fonds de commerce : que vend-on ?
En pharmacie, on vend toujours le fonds de commerce avec sa licence : la licence est attachée au local, et l'acquéreur est nécessairement un pharmacien qui continue l'activité. La cession du seul droit au bail n'a de sens que lorsque l'officine ferme et que le local retourne au commerce ordinaire, ce qui suppose la restitution de la licence à l'ARS ; c'est un cas rare, mais il existe dans les rues où la valeur du droit au bail dépasse celle du fonds. À l'inverse, les murs d'une officine constituent un actif recherché par les investisseurs, parce que le locataire est stable et le bail long.
Pourquoi passer par Point de Vente ?
Le marché de l'officine est dominé par des intermédiaires spécialisés (cabinets de transaction pharmaceutique, experts-comptables du secteur, Interfimo pour le financement) et l'agence immobilière n'y est pas l'acteur central. Point de Vente intervient sur ce que ces acteurs ne traitent pas : la valeur locative du local, la négociation ou le renouvellement du bail, la vente des murs occupés par une officine à un investisseur, et la revalorisation d'un droit au bail lorsqu'une officine ferme ou se déplace. Fondée en 2010 par David Brami et Jonathan Sitruk, présente à Paris et à Lyon, l'agence s'appuie sur un argus des valeurs locatives de 40 000 références. Sur une officine, elle travaille en coordination avec le pharmacien cédant, son expert-comptable et l'avocat ou le notaire rédacteur, pas à leur place.
Questions fréquentes
Un non-pharmacien peut-il acheter une pharmacie ? Non. La propriété est réservée aux pharmaciens inscrits à l'Ordre, seuls ou en société d'exercice libéral. Un investisseur peut en revanche acheter les murs.
La licence est-elle vendue avec le fonds ? Oui, elle est attachée au local et suit le fonds. Un déplacement de l'officine exige une nouvelle autorisation de l'ARS.
Combien de temps entre le compromis et l'acte ? Environ cinq mois, le temps du financement puis de l'examen du dossier par le conseil régional de l'Ordre et de la déclaration à l'ARS.
Le stock est-il compris dans le prix ? Non, le stock de médicaments se paie en plus, sur inventaire contradictoire au jour de la vente.
Quels droits d'enregistrement ? 0 % jusqu'à 23 000 euros, 3 % de 23 001 à 200 000 euros, 5 % au-delà, à la charge de l'acquéreur ; les marchandises neuves sont exonérées.