Définition
La cession d'une boutique de prêt-à-porter est la vente d'un fonds de commerce de détail d'habillement (clientèle, enseigne, droit au bail, agencement) ou, plus souvent à Paris, la cession du seul droit au bail. Elle se distingue par le poids de l'emplacement dans la valeur, par le traitement séparé du stock et par une saisonnalité qui fixe le bon moment pour vendre.
Combien vaut un fonds de commerce de prêt-à-porter ?
Le prêt-à-porter indépendant est, en pourcentage du chiffre d'affaires, l'un des fonds les moins chers du commerce de détail : la marge est absorbée par le loyer, le stock et les démarques, et la clientèle est volatile. Les Barèmes professionnels actualisés (Favre-Réguillon Expertises, base CA HT, près de 2 000 références acheteur pour le commerce de détail d'habillement) donnent une moyenne de 45 % du CA HT côté acheteur, la moitié des cessions se situant entre 18 % et 61 % du CA HT. Le Mémento Évaluation Francis Lefebvre retient 40 % à 100 % du CA TTC, et les experts-comptables une fourchette usuelle de 45 % à 85 % du CA HT, modulée par la rentabilité et les travaux à prévoir.
La méthode de la rentabilité s'applique avec prudence : un multiple de 2 à 4 fois l'EBE retraité pour une boutique bénéficiaire, mais beaucoup de boutiques indépendantes n'ont pas d'EBE suffisant pour porter un prix de fonds. C'est pourquoi, dans les rues commerçantes de Paris et de Lyon, la valeur se déplace vers le droit au bail : ce que paie l'acquéreur, c'est l'adresse et un loyer inférieur au marché, pas la clientèle du cédant.
| Méthode | Fourchette indicative | Source |
|---|---|---|
| Barème en % du CA HT (commerce de détail d'habillement) | 18 % à 61 % du CA HT, moyenne acheteur 45 % | Favre-Réguillon Expertises |
| Barème Francis Lefebvre (prêt-à-porter) | 40 % à 100 % du CA TTC | Mémento Évaluation |
| Fourchette usuelle des experts-comptables | 45 % à 85 % du CA HT | L'Expert-Comptable.com, Cession-Commerce |
| Multiple d'EBE retraité | 2 à 4 fois l'EBE | Pratique des évaluateurs |
| Droit au bail | (valeur locative de marché moins loyer payé) x coefficient d'emplacement de 1 à 12 | CCI Paris Île-de-France |
| Stock | valorisé à part, au prix d'achat HT avec décote selon l'ancienneté et la saison | Pratique notariale |
Ce qui fait monter le prix : un emplacement numéro 1 ou une rue de destination, un loyer nettement inférieur à la valeur locative, un bail long avec destination « tous commerces », une vitrine large, une surface de vente sans recoins, la possibilité d'une terrasse ou d'un corner. Ce qui le fait descendre : un loyer indexé au-dessus du marché, une clause de destination limitée à l'habillement, un bail à moins de trois ans, une rue en perte de passage, un stock ancien qui pèse sur l'inventaire.
Quelles vérifications avant d'acheter ?
Le bail avant tout. Lisez la destination (« prêt-à-porter » ou « tous commerces sauf nuisances »), le loyer et son indexation (ILC), la durée restante et la date du prochain renouvellement, la clause de cession, l'éventuel droit de préférence du bailleur, la répartition des travaux et des charges, et le dépôt de garantie. Comparez le loyer à la valeur locative de marché : c'est l'écart entre les deux qui fonde la valeur du droit au bail, et un loyer déjà au marché signifie un droit au bail proche de zéro.
L'emplacement ensuite. Comptez le flux piéton à plusieurs heures et plusieurs jours, regardez les enseignes voisines et les locaux vacants, identifiez les projets d'urbanisme (piétonnisation, travaux, nouveau pôle commercial).
Le stock ensuite. En prêt-à-porter, le stock se déprécie vite : exigez un inventaire détaillé par référence, saison et âge, avec un prix retenu (prix d'achat HT) et une décote pour les collections passées. Le stock se paie à part et n'entre pas dans le prix du fonds ; les marchandises neuves sont d'ailleurs exonérées de droits d'enregistrement. Vérifiez aussi les contrats avec les marques et fournisseurs (exclusivités, minimums de commande, dépôt-vente, conditions de retour) et leur transmissibilité.
Enfin la saisonnalité et les chiffres : chiffre d'affaires mensuel sur trois ans pour lire les pics (rentrée, fêtes) et les creux, poids des soldes et des démarques, marge brute réelle après démarque, part des ventes en ligne, loyer rapporté au chiffre d'affaires (au-delà de 12 % à 15 %, la boutique vit pour son bailleur).
Quels documents pour vendre ?
Trois derniers bilans et comptes de résultat, chiffre d'affaires mensuel depuis la dernière clôture, bail et avenants, dernier avis de charges et de taxe foncière refacturée, inventaire du stock avec prix d'achat et saisons, contrats marques et fournisseurs, contrats de travail, inventaire de l'agencement (mobilier, éclairage, caisse, système antivol), autorisations d'enseigne et de store, état des inscriptions et privilèges, titre d'acquisition du fonds ou du droit au bail, et pour une cession de droit au bail, la copie de l'acte de bail signifiée au bailleur.
Combien de temps pour vendre ?
Comptez de trois à neuf mois entre la mise en vente et la libération du prix. Le bon moment pour signer est la fin d'une saison, quand le stock est au plus bas, ce qui simplifie l'inventaire et le financement de l'acquéreur. La recherche d'acquéreur prend quatre à seize semaines pour un emplacement recherché, davantage pour une rue secondaire ; le montage (financement, accord du bailleur, préemption communale éventuelle de deux mois) demande six à douze semaines. Pour une cession de fonds, les formalités suivent : enregistrement dans le mois, journal d'annonces légales sous quinze jours, BODACC, dix jours d'opposition des créanciers, distribution du prix par le séquestre dans les 105 jours. Pour une cession de droit au bail seule, il n'y a ni publicité ni séquestre légal, mais les clauses du bail et la signification au bailleur s'appliquent.
Droit au bail ou fonds de commerce : que vend-on ?
En prêt-à-porter, c'est la question centrale. On vend un fonds de commerce quand l'acquéreur reprend l'activité et la clientèle, par exemple un multimarque qui garde les marques et l'équipe. On cède un droit au bail quand l'acquéreur veut le local pour son propre concept ou pour une autre activité, ce qui est le cas le plus fréquent à Paris pour les emplacements de qualité : la clientèle du cédant ne vaut rien pour lui, seule l'adresse compte. Le prix d'un droit au bail est en général inférieur à celui d'un fonds, mais sur un emplacement numéro 1 il peut le dépasser. Juridiquement, la cession de fonds est encadrée par les articles L. 141-1 et suivants du Code de commerce (mentions, publicité, séquestre) et le bailleur ne peut pas s'y opposer si le bail suit le fonds ; la cession de droit au bail seule est soumise aux clauses du bail, souvent à l'agrément du bailleur, et peut impliquer une déspécialisation si l'activité change.
Pourquoi passer par Point de Vente ?
Point de Vente est une agence d'immobilier commercial fondée en 2010 par David Brami et Jonathan Sitruk, à Paris et à Lyon, spécialisée dans la cession de fonds de commerce, la cession de droit au bail, la vente de murs de boutique et la location de locaux commerciaux. Elle publie une rubrique de locaux pour boutiques de prêt-à-porter et une sélection d'emplacements numéro 1, et propose aussi des pop-up stores pour tester une rue avant de s'engager. Son argus des valeurs locatives de 40 000 références est l'outil qui permet de chiffrer un droit au bail : sans valeur locative de marché fiable, il n'y a pas de prix. Pour un cédant, l'agence détermine s'il vaut mieux vendre en fonds ou en droit au bail selon le profil des acquéreurs présents sur le quartier.
Questions fréquentes
Le stock est-il inclus dans le prix du fonds ? Non, il se paie en plus sur inventaire au jour de la vente, au prix d'achat hors taxes avec décote sur les collections anciennes.
Comment calcule-t-on un droit au bail ? En multipliant l'écart annuel entre la valeur locative de marché et le loyer payé par un coefficient lié à l'emplacement, de 1 à 12 selon la CCI Paris Île-de-France.
Le bailleur peut-il refuser la cession du bail ? Il ne peut pas l'interdire quand le bail est cédé avec le fonds (article L. 145-16 du Code de commerce). Pour une cession de droit au bail seule, les clauses du bail s'appliquent et son agrément est souvent requis.
Quand vendre une boutique de mode ? Idéalement en fin de saison, stock au plus bas, avec trois exercices lisibles.
Quels droits d'enregistrement ? 0 % jusqu'à 23 000 euros, 3 % de 23 001 à 200 000 euros, 5 % au-delà, à la charge de l'acquéreur ; les marchandises neuves sont exonérées.