Lorsqu'il est question d'investissement du capital en France, l'immobilier s'impose comme l'un des secteurs les plus sûrs et les plus rentables. Cependant,
l'investissement immobilier se divise en plusieurs catégories, dont l'immobilier d'habitation et l'immobilier commercial occupent les deux principales positions. Si l'immobilier d'habitation,
également connu sous le nom d'immobilier locatif, est le plus fréquent, il n'est pour autant pas celui qui présente les meilleurs résultats sur le plan financier, malgré une accessibilité plus
importante. En effet, l'immobilier commercial présente une sécurité pour l'investisseur plus forte, ainsi qu'une rentabilité plus élevée, mais nécessite une mise de départ souvent élevée. Afin de
vous permettre d'y voir plus clair sur ce secteur de l'investissement, voici quelques informations essentielles, ainsi que quelques pistes qui vous permettront de réaliser des investissements dans
l'immobilier commercial pour atteindre vos objectifs avec facilité, et en toute sécurité.
Pour en savoir plus : Comment investir dans un local commercial ?
Petite définition de l'immobilier commercial
Avant même d'aborder la question de la méthode pour investir dans l'immobilier commercial en toute sécurité, il est important de préciser à quoi correspond cette catégorie. Ainsi, d'après le Haut Conseil de Stabilité Financière, l'immobilier commercial se définit comme étant "l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en tirent des revenus à titre habituel". Cette définition, relativement floue, s'adresse plus précisément aux biens suivants :
- bureaux
- locaux commerciaux
- entrepôts de logistique
- parkings
- hôtels
- restaurants
- locaux professionnels
Les avantages d'un investissement dans l'immobilier commercial
Comme nous le soulignions plus tôt, investir dans l'immobilier commercial demande de la part de l'investisseur une mise de départ plus importante que pour un investissement dans l'immobilier d'habitation. Cependant, ce besoin est vite compensé par les nombreux avantages qui accompagnent ce type d'investissement. En effet, de par la nature de la location qui sera mise en place via l'immobilier commercial, il s'agira ici d'un investissement qui offrira une sécurité pour le propriétaire bien plus importante que pour un investissement d'habitation.
Un bail sécurisant
L'un des principaux défauts de l'immobilier d'habitation réside dans la difficulté à maintenir son logement loué en permanence, en particulier lorsqu'un locataire décide de quitter les lieux. Il est souvent difficile de trouver un remplaçant, la raison étant dans la courte période de préavis qui accompagne ce type de location. Qui plus est, un logement mis en location pour l'habitation voit la durée de son bail être en moyenne située entre 1 an et 3 ans. Ainsi, lorsque l'on parle d'immobilier commercial, la durée du bail mis en place ainsi que la plage de préavis sont différentes, ce qui permet une plus grande tranquillité d'esprit pour le bailleur. Le bail commercial le plus fréquent est un bail qui n'est pas limité à une seule année, mais à 9. Ce type de bail est généralement convenu pour être révisable chaque 3 ans de validité du bail (soit à la 3e et à la 6e année), ce qui donne à ce bail le nom commun de bail 3-6-9. Dans le cas où le locataire n'arriverait pas à assumer les loyers convenus dans le bail, il devra respecter une période de préavis pour quitter les lieux de 6 mois, ce qui laisse le temps au bailleur de trouver un locataire remplaçant. Autre possibilité, le locataire pourra rechercher un autre professionnel pour racheter le bail en cours, ce qui évitera au bailleur de mener des recherches pour voir son bien occupé.
Enfin, la législation en matière de bail commercial est beaucoup plus stricte à l'égard du locataire que pour un bail d'habitation. En effet, il ne sera pas ici question de respecter la période hivernale si le locataire n'est pas en mesure de payer son loyer en temps et en heure.
Une rentabilité plus importante
Si le bail commercial présente de nombreux avantages pour le bailleur, il ne s'agit pas du seul atout de l'immobilier commercial. En effet, la rentabilité de ce type d'investissement est également plus intéressante. D'après de nombreuses observations, on remarque que l'immobilier d'habitation pourra atteindre en moyenne une rentabilité située entre 2,5 et 5% de la valeur d'achat du bien. Pour l'immobilier commercial, cette rentabilité est doublée, puisqu'elle se situe en général entre 5 et 8% de la valeur d'achat, et pourra même monter jusqu'à 10% sur le territoire parisien.
Attention, tous les biens commerciaux ne permettent pas d'atteindre de tels chiffres. En effet, il est nécessaire de trouver le bien immobilier commercial qui rassemble tous les critères pour atteindre de telles performances. Parmi les critères clés, on trouve en première position l'emplacement géographique du bien concerné. Plus un local commercial est situé dans une zone à forte fréquentation, plus sa rentabilité locative sera élevée (centre-ville, rue commerçante, quartier d'affaires…). Le second élément clé à prendre en compte concerne le type d'activité qui sera pratiqué dans le commerce. En effet, tous les secteurs professionnels n'ont pas le vent en poupe, et il conviendra donc de trouver le locataire qui présente le plus de chances de voir son activité prospérer. Il conviendra ainsi de mettre en place un bail avec ce type de professionnel, ou bien d'investir dans un local commercial déjà occupé par ce type d'entreprise.
Bien sûr, ce genre de critère, que l'on parle de l'emplacement ou de l'activité pratiquée, verra la valeur d'achat du bien être impactée, et demandera une mise de départ encore supérieure.
Ce qui détermine la valeur d'un local commercial
Nous avons déjà mentionné à plusieurs reprises la valeur d'achat d'un local commercial. Il est temps à présent d'apporter quelques informations supplémentaires sur ce sujet. La première chose à savoir concerne ce qui est déterminant lorsque l'on souhaite connaître la valeur d'un local commercial. Contrairement à un local d'habitation, dont la surface habitable est la pierre angulaire de la valeur du bien, lorsque l'on parle de l'immobilier commercial c'est l'emplacement géographique qui fait loi. En effet, plus le local est situé dans une zone à fort potentiel commercial, plus sa valeur va grimper. Ainsi, il sera possible dans une même zone géographique de trouver un local de petite taille être beaucoup plus cher à l'achat d'un local d'une surface plus importante. Dans un même quartier, voire une même rue, de nombreux critères influent directement sur la valeur d'un local commercial.
Autre élément déterminant, la présence ou non d'un professionnel avec un bail commercial en cours de validité. En effet, étant donné qu'il s'agira d'un bien qui présentera directement une entrée d'argent dans le cas d'un local occupé, la valeur du local concerné sera augmentée en fonction du bail en cours. Par exemple, s'il reste de nombreuses années avant que la bail expire, ou s'il a été bien défendu par le précédent bailleur, la valeur d'achat du local augmentera. Il convient ainsi de se renseigner sur ce genre de détail avant de prendre une décision.
Enfin, dans le cas où le titulaire du bail commercial est également le propriétaire des murs, il sera fortement conseillé de prendre le temps de se renseigner sur le rôle que jouait cette personne dans l'entreprise, afin de s'assurer que l'activité pratiquée ne sera pas trop impactée par un changement de gérance.
Plus d'informations sur le bail commercial
Maintenant que nous avons éclairci la nature de l'immobilier commercial ainsi que ce qui permet de définir la valeur d'un local commercial, il est important de s'intéresser plus particulièrement au contrat qui vous liera avec le locataire professionnel, à savoir le bail commercial.
Si à ce jour aucune loi n'oblige à mettre en place un contrat écrit entre un bailleur et un locataire professionnel, il est toutefois fortement conseillé de le faire, aussi bien du point de vue du propriétaire des murs que du point de vue du professionnel locataire. Lorsque l'on souhaite mettre en place ce genre de contrat, on parle alors de contrat de bail commercial. Ce contrat peut avoir plusieurs formes, qui présentent chacune ses avantages et ses inconvénients. Il sera ainsi nécessaire d'adopter le type de contrat qui s'adapte le mieux aux besoins des deux parties.
Le bail 3-6-9
Le contrat de bail le plus fréquent est un bail commercial sur long terme, appelé le bail 3-6-9. Il s'agit d'un bail mis en place pour une durée de 9 années, avec possibilité de revoir le montant du loyer tous les 3 ans. Si une telle durée peut paraître contraignante à première vue, il s'agit pourtant d'une durée idéale pour permettre à un professionnel de développer son activité, de trouver la clientèle qui fera vivre son commerce et enfin de lui assurer une pérennité suffisante.
Le bail courte durée
Une alternative au bail 3-6-9 existe pour les professionnels qui craignent que leur activité ne réussisse pas à s'installer auprès du public : le bail courte durée. Ce bail, ne pourra en aucun cas dépasser 3 ans, sans quoi il sera automatiquement transformé en bail commercial standard, le bail 3-6-9. La durée minimale de ce type de bail est de 1 journée. Il s'agira du contrat de bail idéal pour une boutique éphémère, une boutique test, ou tout autre commerce qui ne nécessite pas d'être envisagé sur le long terme. Le principal avantage pour le bailleur réside dans le montant du loyer, qui pourra être défini selon la bonne volonté du propriétaire. Attention cependant, le préavis pour ce type de contrat est réduit à 2 mois, et le risque de vacance locative est plus élevé.
Le bail commercial saisonnier
Troisième et dernière possibilité en matière de bail commercial, le bail saisonnier. Il s'agit d'un bail qui sera mis en place pour une durée précise correspondant à une saison donnée (par exemple saison hivernale pour les locaux commerciaux situés à proximité d'une station de ski). Ce type de bail est un engagement de la part du locataire qui devra payer le montant du loyer pour une durée définie au moment de la signature du bail. Il ne pourra en outre pas pratiquer son activité en dehors de la période concernée. Aucun préavis n'est requis pour ce genre de bail commercial, mais le propriétaire des murs pourra exiger que la totalité du loyer pour la période donnée soit payée dès le début de la location.
L'immobilier commercial en pleine mutation
Si l'immobilier commercial présente de nombreux avantages, il est important de noter que les dernières années (suite à la crise sanitaire) ont vu ce secteur être fortement impacté. Il ne s'agit pas d'une perte d'activité du domaine, mais plutôt d'une modification dans la nature des locaux recherchés par les professionnels. En effet, entre la digitalisation de nombreuses activités professionnelles, et les besoins du public qui ont fortement changé (en raison du télétravail par exemple), de plus en plus de locaux commerciaux situés en dehors des zones de forte affluence connaissent une attractivité de plus en plus importante. Il s'agit ici d'une véritable aubaine pour les investisseurs, car cela se traduit par des locaux à la valeur d'achat plus faible que des biens situés en pleine zone marchande par exemple. Attention cependant, les activités concernées (dark kitchen, services de livraison, activités de divertissement, salles de sport…) n'ont pas assez de durée de vie à ce jour pour véritablement dessiner une sécurité sur le long terme. Il convient ainsi de prendre le temps d'observer ces différents types de commerce avant d'investir, mais force est de constater qu'il pourrait bien s'agir de l'avenir de la location commerciale avec le plus fort potentiel de rentabilité. Affaire à suivre !
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