L'investissement dans l'immobilier commercial est une possibilité trop souvent oubliée des personnes souhaitant constituer ou augmenter leur patrimoine. Pourtant, de
nombreuses études révèlent que l'investissement immobilier professionnel, bien que plus difficile d'accès que l'immobilier d'habitation car plus cher, permet d'atteindre une rentabilité plus élevée
(jusqu'à deux fois supérieure). Si l'intérêt d'effectuer un achat murs commerciaux est avéré, il demande toutefois une approche différente que pour l'immobilier d'habitation, et nécessite une
réflexion particulière pour en optimiser le retour sur investissement. Afin de vous accompagner dans vos décisions futures en matière d'investissement dans la pierre à vocation professionnelle,
voici ce qu'il faut garder à l'œil pendant vos recherches.
Pour en savoir plus : Achat murs commerciaux : guide pratique
Les éléments qui jouent sur la rentabilité
Lorsque l'on parle d'immobilier professionnel, la rentabilité de l'investissement ne dépend pas de la superficie du local. En effet, il ne sera pas rare de trouver des biens de petite taille proposés à un prix bien supérieur à d'autres bien plus grands. La raison à cela est simple, ce qui influe sur la rentabilité de murs commerciaux est la capacité du local à générer des bénéfices par son occupant. Ainsi, plus le local concerné se situera dans un zone géographique à fort potentiel commercial, comme un plein centre-ville ou une rue à grande fréquentation, plus son prix d'achat augmentera.
Autre facteur qui pourra jouer sur le prix d'achat d'un local commercial : la présence d'un occupant sur les lieux. En effet, si un bail commercial est déjà en place au moment de l'achat d'un local, il sera alors possible pour l'acquéreur d'avoir une visibilité sur le potentiel de rentabilité du lieux, et qui plus est dès l'achat effectué. La rentabilité de l'investissement est donc plus rapide à se dessiner. Notons également que dans le cas d'un achat d'un local occupé, il est primordial de prendre le temps de bien analyser le type de contrat de bail qui a été convenu entre le propriétaire sortant et le locataire actuel. En effet, la répartition des charges pouvant être un des éléments qui aura de grandes conséquences sur la rentabilité d'un investissement immobilier commercial.
Enfin, le dernier critère à prendre en compte pour profiter au mieux de son investissement est de prêter un œil à l'activité actuellement pratiquée, ou à défaut qui sera recherchée, dans les locaux concernés. En effet, certaines professions voient leur attractivité être impactée par le commerce en ligne, et perdent en rendement lorsqu'elles ne sont que physiques. Ainsi, il pourra être intéressant de trouver un locataire pour lequel ce genre de situation ne sera pas problématique, comme par exemple les secteurs de la restauration ou du service de proximité (salon de beauté, salon de coiffure, etc.).
Préparer au mieux son investissement
Si aucun investissement ne peut venir avec son lot de garanties lorsqu'il est question de retour sur investissement, il sera cependant possible de mettre toutes les chances de son côté pour en profiter. Pour cela, réussir à trouver un local à acheter qui verra son accessibilité augmenter dans les mois ou années futurs peut être la solution. Afin de réussir ce pari, se renseigner auprès des mairies sur les projets d'aménagements urbains à venir peut être une solution toute trouvée.
Autre possibilité, on parle lorsqu'un local se trouve dans un emplacement à forte attractivité commerciale d'un local en zone 1. Cet accès au public se traduit généralement par un prix d'achat très élevé. Il pourra ainsi être intéressant de rechercher des locaux qui se situent dans des zones dites 1 bis, ou encore en zone 2. Il s'agit ici de zones urbaines en cours de changement, dont la fréquentation sera amenée à évoluer grandement dans un futur proche. Une bonne manière de rentabiliser au mieux le capital investi voir même de profiter d'une plus-value importante en cas de revente potentielle, ce qui est relativement rare lorsqu'il est question d'immobilier à vocation commerciale.
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